第２回テーマ：小額から始められる不動産投資

ナビゲーター：
株式投資と並んで、今、注目なのが‘不動産投資’。高利回りが期待できる上に比較的安定しているところが人気の理由だそうです。
そこで、第２回目は『小額から始められる不動産投資』について語っていただきました。数ある不動産投資の中で発行者さんがオススメする商品は一体どのようなものなのでしょうか。さっそく、お話を聞いてみましょう。

本日の編集人：
一人で出来る！株投資株貯蓄　の発行者さん

1980年代から1990年代まで日本ではバブル時代が存在しました。
銀行はジャブジャブお金を貸し、土地など不動産を担保に企業や個人はどんどんお金を借りました。

ところが政府や日本銀行(以下、日銀)がバブル経済に歯止めをかけようと様々な規制を実施、日本経済は回らなくなりどん底に突き落とされます。
その後10年以上の長い間、日本経済はバブル経済のツケを払い続け、ようやく陽の明かりが見え出したのが今日この頃なのです。

「不動産価格の上昇＝担保価値の上昇＝融資枠の拡大と実行」という構造で巻き起こされた結果、バブル経済の破綻＝不動産経済が真っ先に冷え込み、誰も買い手がつかないという事態にまで追い込まれました。
福利厚生の一環で保有していた社宅や別荘などの手放しが進み、本業での儲けも不動産の含み損（不動産を担保にした借金）が大きく上回って企業が大打撃を受けつづけます。

企業の収益が逼迫（ひっぱく）されるにつれて、株式市場は商いを閑さんとさせ、平均株価を冷やし続けたあげく、しまいには8,000円を割り込んでしまいます。
為替市場においては外国人も円の扱いに見切りをつけ、理論上では利子をつけてでも円を手放すという動きが見られました（普通は利子をつけてお金を借りる）。


また邦銀が外国銀行から円を借り入れしようとするときは不利な条件で執行されました。

いわゆるジャパンプレミアムといわれる現象で、バブルの崩壊はあらゆる方面から忌避されてきました。

【不動産経済の回復道程】

さて、バブル崩壊後、今度は経済を上昇させようと政府や日銀は様々な手を打ち続けます。

そのうちの1つが銀行再生。
借金だらけの銀行が企業や国民との仲介機能を果たせない以上、後ろ盾を失った企業は営業活動にリスクをかけられません。
そこで銀行の融資機能を回復させるために規制緩和を行ない続けてきました。

もう1つの手段が不動産市況の回復です。
不動産は換金性が低く、不動産保有はマイナスに捉えられがちでした。
保有するだけリスクが高い、と考えられていたのです。

ですがその後、投資信託の手法で複数の不動産を担保に投資信託を組み、そこから上がる収益を投資家へ分配する仕組み（配当）がようやく広く認知されだしてきました。

ＲＥＩＴ（リート）の登場です。
その投資信託は代表的なものは証券取引所に上場され、誰でも売買することが出来ます。
発売当初は配当性向（投資した金額と受け取ることが出来る配当の割合）が高いと評判になり、市場ではもてはやされています。

現在ではＲＥＩＴには一服感があり、一時期の過熱振りはあまり見られないようです。
不動産投資信託の保有する不動産の入れ替えなどで投資家の目を引き、あるいは新規物件を購入するなどして配当性向を高めるといった動きが見られています。

また、投資対象は国内不動産に限らず、アメリカやイギリスといった国外の不動産を対象にした投資信託もたくさんあります。
ただその場合は為替変動に対するリスクが生じる危険があるのでよく確認しておきたいところです。

【不動産投資信託の今後】

不動産投資信託は上場されているものの場合、20万円台程度から買うことが出来ます。
何億円で土地を取得する、ビルを何十億円で建てるといった世界から見れば、不動産投資として格段に安く手を出せるといえるでしょう。
そのＲＥＩＴがどういった不動産を運用しているのか、その成果は、ビルに入ったテナントの成績は、といったところが面白いといえると思います。

こういった投資額の小口化によって多数の投資家を呼び込み、リターンやリスクも小口化され、不動産も続々投資対象となり、活気を帯びてきました。
不動産を取り巻くお金の動きが回転し始めているのです。

ホテルファンドも、ホテルから上がる収益を見込んで投資信託を組んでいます。
リスクやリターンを小口化して、投資家にむけて「新しい投資先」として販売しているようです。

例えばグローバル・ファイナンシャル・サポートが運営する「HOPEαシリーズ」を見てみると、ただ単純にホテルからの収益を見込むだけではなく、ホテルの経営などにノウハウを持ち込み、積極的に収益をあげられるよう指導も行なっているようです。
興味のある方はホームページなどで確認していただきたいと思います。

株を直接売買する方が増えていますが、それでも配当が８％という株はありません。この「HOPEαシリーズ」のホテルファンドは高配当なファンドといえるでしょう。

今回のホテルファンドは上場されていないので時価で売買される事がなく、売却損という事は無いようですが、逆にこのファンドの見張り役は、各投資家にゆだねられているといえるのでないでしょうか。

ファンド（投資信託）は、経済の勉強を始めるにあたり、また、ローリスクで投資生活を送るにあたり、非常に有用な商品といえます。
ですがファンドでも元本を割る（買った価格を下回る）可能性は低いながら存在します。
また、買ってからすぐに解約すると手数料分だけ元本を割ってしまう可能性もありますので注意が必要です。

低金利時代が幕を閉じようとする動きも出ていますが、今後の経済は誰にも分かりません。
土地価格の下落が止まるなど、今後の日本経済が上昇しようとする大事な局面に差し掛かっています。

小額から始められる商品もありますので、急がないまでも、ゆっくりと経済の勉強を始めてみませんか？

ナビゲーター：
不動産投資と聞くと「最初に大金が必要」といったイメージが頭に浮かんでいたのですが、中には20万円程度から買うことができる商品があるなんてビックリしています。しかも、高配当が期待できる…（嬉笑）。夢は膨らみますね。

でも、当然リスクがあることだって忘れてはいけません。
発行者さんが言うように、経済の勉強のつもりで小額から始めてみるのもいいかもしれませんね。ご教授ありがとうございました。

さて次回のテーマは、「株式投資時代のリスク分散投資」です。
皆さん、お楽しみに!!