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宅建おもしろ講座

2005/09/16

05/09/16号

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〔16年度−問9〕

  AはBに甲建物を売却し,AからBに対する所有権移転登記がなされた。A
B間の売買契約の解除と第三者との関係に関する次の記述のうち,民法の規定
及び判例によれば,正しいものはどれか。
 
 (1)BがBの債権者Cとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結し,その設
    定登記をした後,AがAB間の売買契約を適法に解除した場合,Aはその
    抵当権の消滅をCに主張できない。

 (2)Bが甲建物をDに賃貸し引渡しも終えた後,AがAB間の売買契約を適法
    に解除した場合,Aはこの賃借権の消滅をDに主張できる。

 (3)BがBの債権者Eとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結したが,そ
    の設定登記をする前に,AがAB間の売買契約を適法に解除し,その旨を
    Eに通知した場合,BE間の抵当権設定契約は無効となり,Eの抵当権は
    消滅する。

 (4)AがAB間の売買契約を適法に解除したが,AからBに対する甲建物の所
    有権移転登記を抹消する前に,Bが甲建物をFに賃貸し引渡しも終えた場
    合,Aは適法な解除後に設定されたこの賃借権の消滅をFに主張できる。


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〔正解と解説〕

正解 (1)

 (1)正しく、正解です。解除権が行使された場合,各当事者は原状回復させる
  義務を負いますが,第三者の権利を害することはできません。この場合,
  第三者がこの保護を受けるためには,その権利について対抗要件を備えて
  いることが必要で、抵当権設定登記がされているのであれば,Aはその抵
  当権の消滅をCに主張することはできません(民法545条1項,判例)。

 (2)誤りです。建物の賃貸借は,登記がなくとも建物の引渡しがあったときに
  対抗力を生じ,Dは契約解除の際も保護されるべき第三者となり,Aは賃
  借権の消滅をDに主張できません。(借地借家法31条1項,民法545条1項の
  但書)

 (3)誤りです。BE間の抵当権設定が登記されない限り,Eが契約解除の際,
  保護される第三者にならないだけであって,その契約自体が無効になると
  いうものではありません(民法545条1項)。

 (4)誤りです。移転登記を抹消せず登記を備えていないAは,Fに対して賃借
  権の消滅を主張できません(民法177条)。

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創刊日:2002-07-22  
最終発行日:  
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