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宅建おもしろ講座

2002/12/17

02/12/17号(本年最終号) 

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e−ラーニングのユーネットワークがお届けする
 宅建に関するおもしろ情報マガジン『宅建おもしろ講座』

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★本日の講座 『マンションにあった「開かずの間」』
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  皆さん、こんにちは。ユーネットワークの鎌田でございます。
 街はすっかり、クリスマスですね。弊社事務所のある神戸市では、毎年恒例
 の「ルミナリエ」が始まりました。「ルミナリエ」の語源はイタリア語の
 Illuminazione Per Feste(電飾。祝祭のためのイルミネーション)で、イ
 タリア製の220Vの電球を約30万個も使用しているそうです。まだご覧
 でない方はぜひ、一度、お越し下さい。
  それでは、本日のテーマ『マンションにあった「開かずの間」』を進めま
 す。
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■「開かずの間」と私

  「開かずの間」って私はゾクゾクしますが、皆さんはいかがでしょうか?
 小さい頃聞いた怪談には、しばしば登場しました。だれかが旅行に行った際
 旅館で幽霊を見て、後で聞いてみるとそれは「開かずの間」だったというオ
 チが付いてきます。でも、最近は怪談も下火で、そんな言葉もあまり聞かな
 くなりましたね。また、相変わらず日本では住宅事情が悪いので、「開かず
 の間」といえば、単に物置かなんかになっていて、本当に開けられない部屋
 を指すかもしれません。理由は別として、開けることを禁止されている部屋
 ですが、本日のテーマは怪談とは関係はありませんのでご安心下さい。
  では、続いて、今日ご紹介する「開かずの間」と私の出会いについて簡単
 にお話します。
  ある日、マンション管理会社の方から電話があり、「理事長の○○さんが
 事業主、出て来いと言ってます。」というお電話でした。いわゆるクレーム
 ですね。その理由とは、「我々、入居者が入れない共用部分が2つある。そ
 のような事実は契約書等のどこにも記載されていない。経緯をはっきりさせ
 なさい。」というものでした。つまり、共用部分に「開かずの間」が2つも
 あるということがことの発端になりました。

■1つはマンションによくある「開かずの間」

  さて、ある程度規模の大きなマンションには開かずの間があることをご存
 知でしょうか?マンションは皆さんご存知のように、専有部分と共用部分に
 分かれます。専有部分に「開かずの間」があるかどうかは各区分所有者の自
 由ですが、この共用部分に1室あります。マンション管理士の試験問題など
 にもよく登場するのですが、それは一般的に「借室電気室」と呼ばれるもの
 です。我々は「関電借室」と言っておりました。こちらは、電気室という共
 用部分のお部屋の中に電力会社の変電設備が装備されております。高圧の電
 気を引き込んで、その電気を変圧して各住戸に引き込むというものです。こ
 ちらは、電力会社が完全に維持管理をしておりまして、通常はマンションの
 管理者といえども中に入ることはできません。こちらも立派な「開かずの間
 」なのですが、「この関電借室が2つありました。」では、全くおもしろく
 ないメルマガになってしまいます。本日はもう1つ全く別の「開かずの間」
 をご紹介いたします。怪談ではありませんので、安心してお読み下さい。


■もう1つははじめて見る「開かずの間」
 
  そもそも、マンション内に「開かずの間」があることは、何を意味するで
 しょうか?それは区分所有者以外の第三者に建物の一部を排他的に利用させ
 ているという極めて異例なことなのです。つまり、相応の理由がないと「開
 かずの間」を設置することはありません。このマンションのもう1つの「開
 かずの間」は誰が使用していたか?実は警察が利用していたのです。何のた
 めに?というと、張込み部屋か取調室ではありません。マンションの屋上に
 あって、無線の受信装置が設置されていたのです。


■なぜ「開かずの間」が必要だったか?

  このマンションの真ん前には建設前から警察署がありまして、詳しい内容
 は分かりませんが、その警察署へマンションの屋上から、受信した電波を送
 っていたようです。マンションを建設すると、地域の活性化や開発による道
 路整備などのメリットがありますが、その反面、高層であるために周囲に色
 々な影響を及ぼします。その1つに電波障害があります。一般的にテレビは
 空中を飛んでいる電波を受信して、視聴することができますが、高層なマン
 ションが建設されると、その周辺の電波が遮断されることがあります。当然
 、分譲者はこれらの対策を行いますので、マンション建設によって、将来に
 わたって、テレビを見ることができなくなるということはありません。一般
 的にはマンションの屋上にあるアンテナから電波障害を及ぼした近隣住戸に
 ケーブルを引いて対応したり、ケーブルテレビなどによって対策を講じたり
 します。このマンションでは、その建設によって、警察の無線の電波を遮断
 し、この電波障害が「開かずの間」を造る原因になっていたというわけです
 確かに、警察の無線装置などのある部屋にマンションの入居者が入ることは
 好ましくないと思いますので、部屋の鍵も当然、警察が管理しており、区分
 所有者といえどもその中に入ることはできませんでした。


■この事例の結末

  「開かずの間」の状況は分かっても、この事例の解決ではありません。こ
 の事例の発端はこのような部屋が2つあって区分所有者や管理組合が何も知
 らないということなのです。理由はどうであれマンションに「開かずの間」
 がいる場合は、最低でも以下の事項を確認し、しっかりと管理組合に引き継
 がなければなりません。
 1.誰が何のために使用するのか?
 2.部屋の使用料は有償なのか、無償なのか?
 3.管理組合等の負担はないのか?
  このマンションでは、これらの件について、分譲時の重要事項説明書等に
 全く何も記載されておりませんでした。例え、管理組合の負担が軽微なもの
 であっても、「開かずの間」はマンションにとって異常事態なのです。実際
 に金銭的な負担もあります。設置されている機器類が稼動するための電気は
 マンションの共用部分から引き込みます。これは、区分所有者全員が負担す
 ることになります。これらの事実について、分譲者は購入者に対し、きちん
 と説明する義務があります。
  なお、この事例では警察署と管理組合、分譲者の3者で改めて、覚書を締
 結し、無事決着することとなりました。(^_^;)
  ところで、こちらの管理組合様とは、別件でも色々なトラブルがあり、長
 期間お話し合いをいたしましたが、その多くは分譲時の契約内容があいまい
 であったことを指摘されました。ずさんな点を多く指摘されましたので、お
 話し合いをしている時はかなりつらいことが多かったですが、私個人として
 は、かなりいい勉強になったと思っています。不動産分譲会社として、物件
 を引渡しまでにどういう状態にしておくべきか、購入者にどのような情報を
 どう伝える必要があるかなどです。昨今はマンション販売においても建物の
 設備・仕様などのグレードアップや過激な営業トークばかり目立ちますが、
 避けては通れない不動産特有のマイナス材料についても、引渡しまでにいか
 に対応しておくかも不動産のプロとしての腕の見せ所だと思います。
 
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※記事内容は、事例などを基に当時の調査結果、各種機関の回答結果などを掲
 載しておりますので、現在の状況とは異なる場合があります。最新の状況は
 各種関係機関にご相談下さい。
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☆本年のご購読ありがとうございました。
 『宅建おもしろ講座』のご購読ありがとうございます。本号をもちまして、
 本年度最終号とさせていただきます。来年もよろしくお願いいたします。
 それでは、皆様、良いお年をお迎え下さい。

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