住宅・不動産

健さんの マンションアドバイス

一級建築士・マンション管理士 健さんがアドバイスします。
マンションを買う人のために、マンションに住んでいる人のために、管理組合のために。   
内覧会検査リポートもお楽しみに。

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「健さんの マンションアドバイス」 ?102

2005/04/01

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 ■□■□       一級建築士・マンション管理士
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 ■□■□     「 健さんの マンションアドバイス 」    ? 102
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    マンションを買う人のために・住んでいる人のために・管理組合のために
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 ■ ■ ■      3月期完成マンション 検査結果リポート   ■ ■ ■


■ 今年の3月期もなんとか無事終わりました。
 無事と言っても、この私が何とか倒れずにもったということで、マンションは
  無事ではありませんでした。

■ 状況は様々でした。

□ 専有部分は完成しているが、共用部分は未だ工事中。

□ 外構部分が未完成というのならまだしも、共用部ではあっても専用使用部分
 であるポーチやバルコニーが未完成。

□ なんと専有部分にさえも、未済工事がある。



□ エントランス周りの未完成部分はみっともないので、紅白の幕で隠している。

□ 内覧会会場のエントランスホール床仕上未了のため、「赤じゅうたん」で隠
 している。凸凹で躓いて転びそうになった。

□ 「内覧会」だというのに、大勢の作業員が行き交っている。



■ 検査所要時間

□ 最短   3.5 時間
□ 平均   6.1 時間
□ 最長   9.5 時間

■ 指摘項目数

□ 最少    20 項目
□ 平均    56 項目
□ 最多    129 項目


■ 未済工事

□ 共用廊下 排水溝防水

□ 共用廊下 雨水排水ドレイン金物取付

□ 共用廊下 雨水排水竪樋接続

□ 共用廊下 床長尺シート貼  端部シール

□ 共用廊下 壁仕上

□ ポーチ 床長尺シート貼  端部シール

□ ポーチ 壁タイル貼

□ ポーチ 門扉取付

□ ポーチ 洋室窓 面格子取付

□ トランクルーム 床仕上未了

□ バルコニー 雨水排水ドレイン金物取付

□ バルコニー 床 長尺シート貼  端部シール 

□ バルコニー 物干金物取付

□ サッシュ廻り コーキング

□ アルミサッシュ 建て入れ調整

□ 玄関 床 石目地詰め

□ 電気結線一部未了

□ 防音間仕切壁 天井内未施工

□ 吊戸棚取付

□ 出入口扉取付

□ トイレ ペーパーホルダー取付

□ トイレ タオル掛け取付

□ 照明器具内 ランプ取付

□ 洗面室 巾木取付

□ 戸当たり取付

□ 給気口 フィルタ取付

□ 各部 養生剥がし

□ 各部 クリーニング

□ フローリング ワックス塗


■ 手直し指摘事項

□ 共用廊下 床 大きな水溜り

□ 共用廊下 排水溝内水溜り  逆勾配

□ 共用廊下 雨水排水ドレイン詰まり

□ 共用廊下 床 長尺シート剥れ・浮き

□ 共用廊下 床 長尺シート端部シール切れ

□ ポーチ 壁 タイル浮き・割れ・目地仕上

□ ポーチ 玄関ドア横タイル壁  大きな曲がり

□ ポーチ 床 水溜り

□ ポーチ 床 モルタル下地浮き

□ ポーチ エアコンドレンレール 位置間違い  取付忘れ

□ エアコン室外機用ドレンレールから水が溢れる

□ メーターボックス内 水が溜まる

□ メーターボックス内 防火区画貫通処理不良

□ 給気口のファイアダンパーが閉鎖したままで、開かない

□ 給気口のチャッキダンパーが故障で閉鎖しない

□ 給気口内に消音装置取付忘れ

□ 給気口内にフィルタ取付忘れ

□ 換気口 固定不良 脱落

□ 給気口 内部にゴミ

□ バルコニー 床 長尺シート剥れ・浮き

□ バルコニー 床 ウレタン防水剥れ

□ バルコニー 床 水溜り

□ バルコニー オーバーフロー用水抜孔 開け忘れ

□ バルコニー 壁タイル浮き

□ バルコニー ガラス手摺 ガラス押さえビード 取付忘れ

□ バルコニー 隔てパネル 隙間を塞ぐ

□ バルコニー 隔てパネル 固定不良 がたつく

□ バルコニー スリーブ廻り シール忘れ シール不良 

□ テラス 床 タイル 半分以上浮いている

□ 専用庭 散水栓位置間違い 大幅に違う

□ 専用庭 芝生張付不良

□ 専用庭 フェンス基礎 ぐらつき

□ 玄関扉 反り

□ 玄関扉 サムターン錠が締まらない

□ 玄関扉 気密ゴム隙間

□ アルミサッシュ 水切板下部空洞 モルタル充填不足

□ アルミサッシュ シール不良 打ち直し

□ アルミサッシュ 建て入れ不良

□ アルミサッシュ 気密ゴム取付不良

□ アルミサッシュ 外れ止め 取付不良

□ アルミサッシュ 傷 凹み

□ アルミサッシュ 彫込引手潜り込み怪我の危険 引き残しを設ける

□ アルミサッシュ 指挟み防止ストッパーがタッチしない

□ アルミサッシュ ガラス種別の間違い 取替え 

□ アルミサッシュ ガラスに傷 取替え

□ ガス湯沸器 配管外壁貫通部 止水処理忘れ

□ エアコンスリーブ 開け忘れ

□ エアコン 天井内配管用管路 脱落

□ エアコン ドレン配管不良 接続できない

□ 浴室 排気不良

□ フローリング 傷  斑  凹凸  軋み

□ クロス 剥れ 浮き 皺 傷 汚れ

□ ドア アンダーカット不足

□ 排水管 遮音材不足

□ パイプスペース 壁 遮音材不足

□ 二重床内 残材・ゴミ放置

□ キッチンカウンター 面材色間違い 取替え

□ 出入□枠 面材色間違い 取替え

□ 木製扉 面材色間違い 取替え

□ 出入口枠 湾曲

□ 出入口扉 反り

□ 浴槽 排水口ゴム栓変形のため湯が流出

□ 浴槽 湯量設定不良

□ レンジフード 固定不良

□ さや管ヘッダー 設置状況不良 系統表示手直し

□ 各部 傷・汚れ多数



■ 売主語録

□ 「本日はおめでとうございます」

□ 「内覧時間は30分となっております」

□ 「未済工事は、再内覧会に見てもらいます」

□ 「確かに終わってませんが、とにかく現状を見ていただきまして・・・」

□ 「引渡しまでには終わらせますから」

□ 「どうするんですか? 見るんですか見ないんですか」

□ 「えっ、共用部も見るんですか? そんな人いませんよ」

□ 「共用部分は未完成です。定期点検のときに組合でチェックしてください」

□ 「共用部分は、今ゼネコンが検査中です」

□ 「ご不満でしたら、買っていただかなくてもよかったんですよ」

□ 「ガスは出ません」

□ 「個別の対応は出来ません。今日も50軒も来るんですから」

□ 「他のお客様と同じにしていただきます。特別扱いは致しません」

□ 「確認会では手直し未完ですが、責任持ちますので残金払ってください」

□ 「検査出来ないと言うのなら、お帰りになっていただいて結構です」

□ 「内覧会は検査ではありません。あくまでも御披露目です」

□ 「ご指摘の箇所は共用部分ですよ」
   (共用部分を検査対象に考えていないらしい) 

□ 「あっ、そこのペンキ 今朝塗ったばかりですから・・・」

□ 「共用部分ですか? ご入居までには終わりますよ」

□ 「アフターサービスがありますから 御安心ください」

□ 「スリーダイヤを信頼なさって御購入されたのでしょうから」

□ 「どうしますか? 内覧していただけますか、それとも後日改めてにしますか」

□ 「お叱りを受けることは重々承知で、予定通り内覧会を開催いたしました」

□ 「社内でも協議致しましたが、お客様の御予定もあろうかと思いまして」

□ 「ご入居迄には手直ししますんで、残金支払いは予定通りになんとか・・」

□ 「うちらが信頼できないと言うんなら、キャンセルしてもいいですよ」


■ 買主語録

□ 「御社担当者とのやりとりで不安や怒りを感じ、このままでは引渡しはおろ
   か内覧会検査すら出来ない状況になっております。購入者として当然の要
   求が通らないこと、それに対しての担当者の対応に納得がいきません。
   ぜひ、私の要求に対して社長の誠意あるご回答を求めます。
   納得がいかなければ内覧会検査は行いません」

□ 「私は施工会社と契約しているわけではありません。売主の検査結果報告と
   立会いを要求します」

□ 「このような未完成状態で何故内覧会を強行したのか?」

□ 「内覧会から引渡しまでのスパンが短すぎる。今の住まいの退去日を予定に
   合わせて決めているので、大きな指摘があって再内覧会になってしまえば
   予定通り引っ越せなくなってしまう。住む場所がなくなってしまう」

□ 「全てが終わったのは夜の八時半で、約12時間近く現場にいたことになり
   ます。おかげで、今朝は廃人のようになってしまいました」

□ 「仕上はお粗末で指摘項目は多かったですが、大きな問題が見つからなくて
   よかったと思っています」

□ 「慣れないことに、緊張?からか、ぼーっとしてしまい、私自身はまったく
   機能していない状態でした(自分でも驚いております)」

□ 「売主の対応には驚きばかりで正直戸惑いもあり、スムーズな検査にならず
   残念でした」

□ 「今回、売主、施工者、買主の関係を理解できたのがとても重要な点だった
   と思います。漠と頭では理解していますが、村上さんに立会っていただけ
   なかったらプロ対素人の構図になって、まるめこまれていたと思います」

□ 「今後、売主からまともな回答が得られないようであれば、最悪は引渡しに
   応じない構えで対抗しようと考えております」

□ 「「きちんと直っていなかったらどうしよう、再々再内覧まで頑張り続けら
    れるかな…」と重苦しい思いで胸がいっぱいになりました」

□ 「この1週間、販売代理への不満が募りました。直接売主に連絡をしてしまえ
   ばよかったと激しく後悔・・・。まだ未完部分がありました。
   よって、もう一度足を運ぶことになりました」 

□ 「再内覧会に行ってきました。ゆっくりで良いので、しっかり施工してくだ
   さいと伝えていたので、問題点はだいぶ改善されてきたと思います」

□ 「手直し完了確認には売主担当者にも立会いいただき、内覧会時の不具合箇
   所を1つ1つ説明してもらいながら確認いたしました。引渡しまでに工事
   を完了させることになりました。この点については売主も本来の姿ではな
   いことを認識しており、責任をもって対応するという売主の姿勢を評価し
   て了解しております」

□ 「売主担当者は当事者意識ゼロの為、売主の社員教育(簡単なことも)を
   我々でしなければならないと思うと、気が遠くなりそうです。
   当方の仕事、徹夜は当たり前、毎日がかなり遅い不規則な生活、慢性寝不
   足、慢性疲労、休日も予定が立てられない状況です。
   その中でこんな売主のフォローをしなければならないと思うと、精神的に
   苦痛です」

□ 「妻も同じ不動産業に勤めていた人間として、販売代理の誠実さの無い対応
   に内心立腹するところがあったらしく、12時を回った段階で私と同じく検
   査をせずに帰る覚悟を決めていたそうです。
   「客の要望になんとか対応しようと努力する」というスタンスで彼女は働
   いていたらしいです」

□ 「外部の状態には驚きました。内覧会開始前の話し合いで「見ていただけれ
   ばわかりますが、もう住んでいただけるくらいにはできてますので」と売
   主が言ったのが信じられません」

□ 「なぜ買う側が精神的苦痛を受ける過程を経なければ、自分の購入した部屋
   を検査するための要望を受け入れられないのか、やはりマンション業界は
   おかしいと痛感しました」

□ 「マンションを売るものとして、自分の売った物件はどうなのか気にならな
   いのか?騒音問題に興味はないのか?」

□ 「素人が偉そうに何を言ってるんだというところですね。でも、素人の素朴
   な疑問が実はものすごく的を得ていてバカにできないものであることは多
   いのですが」
 
□ 「普通の会社の相談窓口は、上客のクレーム以外は右から左なものです。
   マンション業界には一般消費者には「上客」がいないのですから、我々は
   軽いタンコブ程度なんでしょう。
   ということは、やはり、上客になる売主をひっぱりだし、客の声を聞かせ
   売主の考え方を変えていかなければいけないということなのですね」


■ 3月に入ると、初めての方から再内覧会検査の御依頼がたくさんありました。
 メルマガのリポートを読まれた方、以前の依頼主の紹介、AERAの読者・・

□ 「内覧会検査は自分達だけでやったのですが、完成していないし出来は悪い
   し、売主・施工者側の対応は悪いしで、すっかり不信感に陥ってしまいま
   した。
   自分達の気付かないもっと根本的な欠陥があるんじゃないか?
   再内覧会には専門家としてゼロから見直していただきたいのです」

□ 「『こんなものです。勘弁してください』と言われた。
   また、直すとなると上手く出来るかわからないと言われ、不信感有り。
   入居後、6ヶ月点検で問題があれば、責任を持って行うとお話されたが、入
   居後にきちんと対応してもらえるのか、話や態度をみていて不安になった。
   売主が、パンフレットに載っている事以外の知識が不足しておりフロント
   に立つ販売者とは思えない」

□ 「内覧会に脚立を持込み臨みましたが、思った以上に時間がかかり、また、
   表面的な傷・汚れしか出来なかったと、終わった後に気づきました。
   後で撮影した天井裏の部分等に関してや、水周りの防音施工が図面仕様
   のように問題なく施工されているのか、そもそもの設計に問題は無いのか
   素人の自分達には、まったく判断がつかないと気づいた点が、お願いした
   動機となります。
   いいのか、わるいのか、直ぐに直さなければならないのか、判断が全く
   わからない」

□ 「ネット情報で心配になりました。
   もやもやした気分をふっ飛ばしたいので、次回は一緒に行ってください。
   我々の指摘箇所の状況写真をCD-Rでお送りしますのでご確認ください。
   施工図コピーの要求を拒否されましたので、デジカメで撮ったものをお送
   りします。」

□ 「内覧会で失望しました。
   工事は終わっておらず、内覧会場は埃だらけ。
   内覧会だなんて言っているけど、お客様を迎える雰囲気ではない。
   高額物件に見合うだけの設計内容・仕様にもなっていない。
   手直しが必要な場合は、引渡し後の対応も視野に入れてほしいとの販売代理
   に不快感を抱きました」

□ 「再内覧会は一週間後ですが、ご都合がつかない場合は、対応できるまで待ち
   ます。是非御願いしたいので、売主側に延期を申し入れます。」

□ 「AERAの3月期完成マンションの記事を読んで、不安になりました。
   再内覧会で厳しくチェックしなおしてください」

□ 「内覧会で100箇所以上の指摘をしました。 
   4回も検査に行きましたが、何度行っても一向に直らない。
   こんなもんですよなどと言われると、自分の方が異常な要求をしているの
   かしらと、すっかり自信をなくしてしまいました。
   専門家の目で見てもらって安心したいのです。」

□ 「現在、賃貸に住んでおり、契約期限が4月5日までとなっております。
   一生物の買物ですので、きちんと直した後に引渡しを受ける考えです。
   但し、契約が延長できない場合は、厳しいです。
   現在のアパートの契約期間を延長しておいた方が良いのでしょうか?
   当マンションの他の依頼主のお話がありましたが、致命的欠陥又は手直し
   に時間がかかりそうな指摘があったのでしょうか?」

□ 「指摘を直しもしないのに、残金支払いを要求してくるのです」
 

■ 再内覧会

□ 「前回の指摘手直しが完了していることの売主確認結果を前日までに報告し
   てください」
  「申し訳ありません。当日の報告とさせてください」
  (当日)
  「手直し完了してますよね」
  「はい」
  「完了確認記録を見せてください」
  「少々お時間いただけますか」
  待てど暮らせど戻ってこない。 1時間経過
  「お待たせいたしました。申し訳ありませんが手直し未了がありました」
  「今、チェックしていたんですね?」
  「・・・・・」

□ 「一緒に行っていただいた今回は、今まで直らなかったものが見事に直って
   いました。びっくりしています」

□ 「他住戸でも、直しが間に合わず引き渡し日が延期になっているようです」


■ 内覧会検査延期申し入れ

□ 内覧会の案内が来たが、本当にその日にまともな検査が出来るか心配。
 念のため、事前確認書で売主の完成検査記録の提出を求めました。
 すると未済工事多数、水・ガス・湯が出ない状態だということが判明。
 そんなことでは全く検査にならないので、検査できるようになるまで延期する
 ことにしました。

□ 1ヶ月延ばして正解でした。
 完成していました。
 しかしそれでも指摘事項はたくさんありました。
 ご迷惑をおかけしましたいうことか、売主・施工者とも品質管理部門の責任者
 が立ち会いました。
 誠実な対応に買主は満足しておられました。
  
□ 工事が大幅に遅れてしまったことは困りましたが、購入者の要求に対して
 素直に売主検査記録と現時点での状況を報告してきたのは立派でした。
 などと褒めるのもおかしいですが、こういうことをやらない売主が殆どなので、
 やはり褒めたくなります。


■ 売主・施工者側の事情もあるでしょうから、遅れる事実は認めざるを得ない
 が、その場合は買主に事実を伝えるべきだと思います。
 当初予定通りに強行することは、お互いに不幸。
 信用を失うし、購入者に不安感・不信感・不快感を与えてしまう。
 予定通り検査するかしないかを決めるのは購入者であって、売主ではない。
 その判断材料として、工事の進捗状況が正確に伝えられなければならない。

□ 本当のことを伝えると、買主が来てくれないと困るというのは論外。
 
□ これをやらずにスケジュールどおりに強行することは、その企業のみならず
 マンション業界全体への不信感を増大させることになってしまうでしょう。


■ 3月期と平常時とのデータ比較です。
 年度末の異常さがおわかりいただけるかと思います。


        [ 3月期 ]              [ 平常時 ]

        検査所要時間             検査所要時間

   最短   3.5 時間            3.0 時間
   平均   6.1 時間            4.5 時間
   最長   9.5 時間            6.0 時間

        指摘項目数             指摘項目数

   最少    20  項目             14  項目
   平均    56  項目             40  項目
   最多    129  項目             71  項目


■ これでも3月期完成マンションを買いますか ?



■ 編集後記

□ どうもこの時期は配信できません、毎年・・・
 サボっているわけではなく書きたくってしょうがないのですが、時間的にも
 体力的に無理なのです。
 
□ 内覧会検査リポート、未だに2003年夏です。
 既に周回遅れどころか、周回半以上の遅れ。

□ リポートを読んでいただいている方が大勢いらっしゃいますので、検査
 御依頼をお断りさせていただいてでも、時間に余裕をもって内容の濃い
 リポートをお送りしていきたいと思います。
 
□ 週刊では追いつけないどころか、どんどんおいてかれるばかり・・・
 週3回配信にでもしないと、とても追いつけない・・・

□ コメントいただきながら、お待たせしっぱなしの皆様、申し訳ございません。
 また走り始めます。


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   一級建築士 ・ マンション管理士
   村上 健
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   メルマガ http://www.melma.com/mag/26/m00063026/index_bn.html
  
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創刊日:2002-04-23  
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発行周期:週刊  
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