住宅・不動産

健さんの マンションアドバイス

一級建築士・マンション管理士 健さんがアドバイスします。
マンションを買う人のために、マンションに住んでいる人のために、管理組合のために。   
内覧会検査リポートもお楽しみに。

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「健さんの マンションアドバイス」 ?81

2004/07/18

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■□■□      一級建築士・マンション管理士
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■□■□    「健さんの マンションアドバイス」          ? 81
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        マンションを買う人のために・住んでいる人のために・管理組合のために
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■ 今号のテーマ 「売主の意識と買主の意識」


■ 住戸番号

□ 買主  「左隣が903号室、右隣が905号室、本来904号室の筈のうちが
        どうして934号室なんですか?」

  売主 「通常マンションの住戸番号が402,404,409,422,424,429,904,909
        という様な住戸番号になる際には、4・2・9等の数字がつながる
        ことを嫌う方が多いため、412,414,419,432,434,439,914,919等
        と住戸番号を設定することが多くあります。
         当社においても同様に行わせていただいております。」

  買主 「私は縁起なんか担ぎません。却って不都合です。
        まともに904にしてもらいたい。救急車、消防車、警察、警備
        保障会社等の出動を要請しても、住戸を探し出せない。
        下手したら命に関ることになりかねない。」

■ オーダーメイドマンション

□ 売主 「何度も納得のいくまで一級建築士と話し合っていただけます。」
  
  買主  「時間が無いからと1回だけで打ち切られてしまいました。
        自由に設計できるというので契約したのに裏切られた感じです。」


■ 住宅性能評価書

□ 売主 「住宅性能評価書を取得しておりますので、どうぞ御安心を・・・」

  買主 「ホントに安心できるのですか? 評価の内容次第じゃないですか?」


■ 専門家の立会い

□ 買主 「内覧会では、専門家に検査依頼します。」

  売主 「えっ? そーんなぁ、 私を信じてください。」

  買主 「信じてもらえるような業界になってください。」


■ 内覧会のご案内

□ 売主 「お引き渡しにあたり、お客様に御購入住戸の仕上り具合を実際に
        確認していただき、万一不具合がございました場合に手直しを行
              い気持よくお引き渡しさせていただく為に設けられた会でござい
              ます。」
  
  買主 「万一ですって、それほど素晴らしい出来なの? 自信もってるのね?
        だから「検査していただきます。」とは書いてないのね。
        ほんとに気持よく引き渡してくださいね。」

□ 売主 「内覧時間は概ね30分程度とさせていただいております。
        非常に多数のお客様が短期間に内覧される現状を御理解頂き・・」

  買主 「あれっ、急に態度変わったんじゃない? 怪しい・・・
        時間制限してあんまり指摘されないようにって魂胆じゃないの?」
  

■■ 内覧会当日

■ 受付

□ 売主 「本日は、おめでとうございます。記念の花束でございます。」

  買主 「はぁー? 検査しに来たんですけど・・・引き渡しと勘違いしてる
       んじゃない?」


□ 買主 「なんですか、この「見学会」って看板は?

  売主 「我が社は昔から 見学会なんですけど」

  買主 「見学なんかに来たんじゃないって」


□ 買主 「内覧会ってなんですか?」

  売主 「お引き渡しの前に仕上がり状態をご覧いただいたり、カーテンの
       採寸とか家具のレイアウトを検討していただく機会です。」

  買主 「えっ? そうなんですか? 私は引渡しを受ける前の検収のつもり
        で来たんですけど。」


□ 売主 「こちら内覧会注意事項でございます。」
  
  買主 「内覧時間は30分でと書いてあるけど、これってどういうこと?」
 
  売主 「いえ、一応の目安ですから・・・」
 
  買主 「言っとくけど、時間制限なんか受けませんよ。」


□ 買主 「売主いないんですか? 内覧会の主催者は誰なんですか?」

  代理 「このマンションでは、ゼネコン主催でやっています。」

  買主 「それはおかしいでしょう。 ゼネコンに丸投げですか。
       ゼネコンと私たち買主とは直接関係ないんですよ。
       当然売主でしょう。 その売主が来ていないんですか?
       直ぐ呼んでくださいよ。」


□ 売主 「お客様の場合、イレギュラーですのでなかなか対応が・・・」

  買主 「なんですか? そのイレギュラーとは?」

  売主 「いえ、こちらが決めたスケジュールから外れた日時ですので」

  買主 「買主にもそれぞれ都合があるんですよ。それを売主側が事務的に
       決めて一方的に通知してきて、それはないでしょ。」


□ 売主 「なんしろ一日に何十組ものお客さんが押しかけてくるもんで、
       手が足りんのですわ・・・」

  買主 「押しかけるって・・・そんな無理なスケジュール組んだ自分達が
       悪いんとちゃう?」 
  

□ 売主 「お部屋まで、ゼネコンにご案内させますので。
       それでは行ってらっしゃいまっせー」

  買主 「行ってらっしゃいじゃないよ、あなたは立ち会わないんですか?」

  売主 「はい、こちらで待機しております。」

  買主 「買主の検査を受けるのはゼネコンじゃない、売主ですよ。
       部屋に入る前に売主から報告してください。」


■■ 売主報告

■ パンフレットの相違点・誤記訂正

□ 売主 「天井高に訂正がございます。ここに捺印願います。」

  買主 「私はこの高い天井が気に入って買ったんですよ。
       それがこーんなに低くなっちゃったんじゃ、買った意味が無い。」

  売主 「「図面集をご覧になるにあたってのご注意事項」の中にですね、
      「※天井高は施工上の都合により変更になる場合があります」
       としっかり書かれております。
       ですので、御了承いただくほかございません。」

  買主 「逃げを書いてあれば、なにやってもいいってんの?
       変更する前に、わけ話して承諾を受けるべきじゃないの?」


□ 買主 「パンフレットの相違点の報告があったけど、こう変更になったと
       いう結果だけで、何故そうなったのかの理由の説明が書いて
       ないですよね。」

  売主 「結果だけお伝えしております。」

  買主 「理由を説明してくれなきゃ、良い悪いの判断が出来ないじゃない。」


□ 買主 「コンシェルジェサービスの会社を変更したのは、納得できません。
       私たちは、あの実績と定評のある会社だからこそ、ここを買った
       のです。
       それを売主の系列企業に勝手に変更されては困ります。」

  売主 「あくまでも予定と書いてありましたので・・・」


□ 買主 「あれっ、この図面違いますね。キッチンを勝手に変更したんですか?」

  売主 「はい、こちらのほうがお客様にとって使い易いかと思いまして・・」

  買主 「そんな勝手に決め付けないで下さい。私にとっては使いにくい。
       私が判断します。元に戻してください。」
 

□ 買主 「共用部分の変更についても報告してください。」

  売主 「共用部分の変更は、買主には報告しないのがうちの方針です。」

  買主 「そんなばかな、どこでもやってるでしょ。共用部分も買っている
       んだ。」


■ 売主検査結果報告 

□ 買主 「売主から報告を受けたい。」
 
  代理 「売主は来ておりません。」

  買主 「今まで売主とは一度も顔をあわせていない。買主の検査を受ける
       時くらい立ち会うべきだろうが。直ぐ呼びなさいよ。」
 

□ 買主 「売主は?」
 
  代理 「私どもが、売主から代理権をいただいておりますので、対応させて
       いただきます。」
  
  買主 「売主同等の意識と能力があるのですか?」


□ 買主 「報告してください。」

  代理 「それではゼネコンから報告させます。」

  買主 「売主から委任されていると言ったじゃないですか。」

  代理 「やはり、工事のことはゼネコンから・・・」

  買主 「結局、売主に代わる能力が無いんですね。」


□ 売主 「売主の検査記録は、開示致しておりません。」

  買主 「開示って、そーんな役所みたいなこと言わんどいて、
       売主がどんな検査したんか、教えてちょうだい言うてんのや。」
  

□ 売主 「他のお客様で、そのような要求をなさっていらっしゃる方は、
       いらっしゃいません。」
 
  買主 「他の客のことはどうでもよい。私が要求しているのです。
       そういう言い方をして、封じ込めようとしているんですか。」


□ 売主 「出来上がったものを見ていただくのが内覧会です。」
  
  買主 「それは当然。 その前に売主の検査結果を報告してください。」


□ 売主 「途中経過をご報告することは致しておりません。
       完成した状態をお客様ご自身の目でご確認いただいております。」

  買主 「創られる過程を買主に見せていないんだから、その報告はすべき
       でしょう。」


□ 売主 「検査記録を見せて何の意味があるのでしょうか?
       私どもはゼネコンを指導して完成させましたので、ご覧になれ
       ば売主がどんな検査をしたかがおわかりになると思います。」

  買主 「わかるわけ無いじゃないですか。」


□ 売主 「売主の検査記録は社内資料ですので、お見せできません。」
  
  買主 「社内資料を要求しているんじゃない。売主の検査結果を買主に
       報告しなさいって言ってるんですよ。」


□ 売主 「えっ? どこの社が出したんですかっ。
       そんな筈はない、協定で出さないことになってるんだから。」


□ 買主 「検査してないから見せられないんじゃないの?」
   
  売主 「いえ、ちゃんと検査しています。
       指摘事項がたくさんありますと、却ってお客様が御心配に
       なるかと・・・」

  買主 「全然心配じゃない、これだけしっかり検査してくれているのか
       と却って信頼感が増しますよ。」


□ 売主 「我が社の他物件で記録を提出したということなら、どこの物件
       で出したのですか? 」

  買主 「それを言えば出すのですね?」
  

□ 売主 「売主として検査はしておりますので御安心ください。
       ただお客様の目からすれば御納得いかないものもあろうかと
       思いまして、一応このような内覧会を設けております。」


□ 買主 「どーしても出さないというんですねっ。」

  売主 「検査記録は提出できませんが、お見せするだけなら結構です。」


□ 売主 「内覧会をやらなければならないと、べつに法律で義務付けられて
       いるわけじゃないので、やらなくてもいいんですよ。
       ただそれじゃあんまりなので、お客様に傷とか汚れとかチェック
       できるようにこのような機会を作って差し上げているんですから、
       そこのところを御理解いただきまして・・・」

  買主 「そんな恩着せがましいこと言いなさんな。やるのが当然でしょ。」


□ 買主 「私もモノを造る仕事してますが、お客様の検収を受ける際には、
       きちんと検査結果報告書を提出していますよ。」

  売主 「私どもでは、昔からそのようなことは致しておりません。」

  買主 「世の中の変化に気付いていないのですか?」


■ 売主立会い

□ 買主 「売主が立ち会ってください。」

  代理 「売主は来ておりません。私ども代理店が委任されております。
        
  買主 「契約物件の引き渡し前に買主が検査をする日に売った本人が
       何故来ないんだよ。」

 
□ 売主 「ゼネコンがしっかり検査しておりますので、御安心ください。」

  買主 「ゼネコンて造った人でしょ。そりゃ一所懸命造ってくれたんだろう
       けど、自分のやったことを自分で検査なんかまともに出来る?
       売主自身が検査してないの? そんなんで責任もてるの?」


□ 売主 「ですから、そのためにこうして内覧会を設けて、お客様自身の目
       で御確認いただいております。」

  買主 「買主の検査と売主の検査とは別でしょうが・・・」


□ 売主 「万一、手直しがあってもアフターサービスがありますので、御
       安心ください。」

  買主 「また万一なんて言ってる。そんな簡単に使いなさんな。
       それは入居後の不具合対応でしょ。
       私が言ってるのは、現時点での不具合を直してくださいと言って
       るんですよ。問題を先送りしないで下さい。」 

■ 水

□ 売主 「水道はお子様が出しっぱなしにする危険性がございますので、
       閉栓しております。」

  買主 「水が出なければ検査にならんでしょ。出してくださいよ、うちは
       子供連れてきてないよ。」

□ 売主 「あたしゃこれまで何百戸もマンション売ってきたけど、内覧会
       に水なんか出したこたぁ無いよ」

  買主 「威張って言うことじゃないでしょ。」


■ ガス

□ 売主 「ガスは危険なので閉栓しております。」

  買主 「どこの家庭でも使っているもの、何が危険なのですか?」


□ 売主 「ガスは閉栓しています。ガス会社が検査済みです。」

  買主 「買主は全ての機能を確認する必要があります。ガスが出なければ
       フロに湯を張る事も出来ないし、床暖房の確認も出来やしない。
       ガス会社に電話すれば直ぐに開栓に来るでしょ。」
       

■ 購入者検査記録用紙の確認

□ 売主 「それでは、記録の仕方についてご説明いたします。
       不具合箇所がございましたら、このテープをちぎって貼って番号
       を書いていただきます。
       間取図の指摘場所に、このように線を引き出していただきまして、
       番号をふっていただきます。それをコチラの記載欄に傷とか汚れ
       とか書いていただきます。そして・・・」

  買主 「ちょっと待ってくださいな。そんなこと説明せんでええでしょう。 
       売主やゼネコンが立ち会って記入するんでしょうが ・・・」

  売主 「いえ、立ち会いません。お客様ご自身で書いていただきます。」

  買主 「冗談やないよ。 あたしら素人にそんなこと、ようでけへんわ。」 
       

  売主 「終わりましたら1階に下りてきていただいて、ゼネコンがお話を
       伺います。」

  買主 「専門用語だってわからんし、素人が書いたことよう伝わらんで
       しょうが。検査を受ける側が記録するのは常識だっせ。
       だめっ、一緒に来て」
    

□ 買主 「なんですか この「住戸見学会確認票」というのは?」

  売主 「見学していただいた結果、お客様がお気づきになられた傷とか
       汚れとかを書いていただきます。」
 
  買主 「「購入者検査確認票」と書き直してください。」


□ 買主 「この間取図、うちの間取りと違いますが・・・」

  売主 「お宅は標準タイプの反転タイプですので、ひっくり返しに
       コピーしました。」

  買主 「じょーだんじゃないよ、文字はひっくり返しだし、そんな手抜
       きしないでまともな図面をつけてよ。バルコニーやポーチは
       切れちゃってるし、専用使用部分だって検査するんですか
       らね。」


□ 買主 「あれっ、バルコニーの形状寸法がちがう。」

  売主 「あっ、ほんとですね。どーしたんだろ。」
   
  買主 「気付いてなかったんですか。契約図と相違しているんですよ。
       こんなことってあっていいの?」


■ 工事完了検査済証

□ 買主 「検査済証を提出してください。」

  売主 「管理組合にお引き渡しいたしますので、個人個人にはお渡し
       しておりません。」

  買主 「それは原本のことでしょう? 鑑のコピーを提出してくださいと
       言っているのです。」


□ 買主 「検査済証を提出してください。」
  
  売主 「お引き渡し書類と一緒にお渡しいたします。」
  
  買主 「それでは遅い。交付され次第、遅くとも最終金支払い前までに
       提出してください。」


■ 住宅性能評価書

□ 買主 「建設住宅性能評価書を提出してください。」
  
  売主 「お引き渡し書類と一緒にお渡しいたします。」
 
  買主 「遅くとも、最終金支払い前までに提出してください。」


■ 共用部分の検査

□ 買主 「共用部分もチェックさせてもらいますよ。」

  売主 「ここに「購入住戸内覧会」ってかいてありますよね。
       だからだめです。」

  買主 「だめって、共用部分も高い金払って買ってるんだよ。」

  売主 「共用部分は管理組合を通して言ってください。
       3ヶ月点検なんかの時がいいんじゃないですか。」

  買主 「工事が完成してないから見せられないんじゃないの?
       少なくとも売主はしっかり検査してくれないと困るよ。」


□ 買主 「共用部分の気になるところも書いときましたよ。」

  売主 「それは困ります。」

  買主 「共用廊下からうちのバルコニーに簡単に侵入されちゃうんですよ。
       いくらオートロックマンションだなんて言ったって、部外者は簡
              単に入れちゃうんですからね。」

■ 騒音実感確認

□ 買主 「騒音実感確認させてもらいます。」

  売主 「お断りさせていただいております。」

  買主 「何故? 上階や隣の人と住人同士で確認しあうんだから問題ない
       でしょう。」

  売主 「いえ、でも何かトラブルでもあると困りますので。」
  
  買主 「騒音トラブルを予防する為にやるのです。余計な干渉しないで
       もらいたい。」


□ 売主 「他住戸への立ち入りはお断りします。」

  買主 「私たちが入るんじゃないですよ。売主側で入ってもらうんだから
       問題ないでしょ。
       何でも拒否するばっかりじゃなくって、買主・居住者の立場に
       立って物事を判断してくださいよ。」


□ 買主 「普通の生活音なのにこーんなに聴こえちゃう。どう思います?」

  売主  「音は個人差がございますので・・・」


□ 売主 「えーっ、こんなに聴こえるんですかぁー」

  買主 「ちょっとぉー、自分達で確認してないの?」



■ 内覧検査中

□ 買主 「あれっ、工事全然終わってないじゃないですか。」

  売主 「私ども、内覧会が最終とは考えておりません。お引き渡し迄に
        完成させることが義務と考えておりますので。」

  買主 「だったら、買主の検査はどうなるんですか?」


□ 買主 「あれっ、どうして窓ガラスがこんな網入りになってるんですか ?」

  売主 「消防の指導です。」

  買主 「私は目の前のこの海の素晴らしさに魅かれて買ったんですよ。
        網目越しの海なんて・・・そんな説明受けてませんよ。」

  売主 「法律だからどうしようもないんですよ。」

  買主 「どうして事前に相談しなかったんですか? 方法はいくらでも
        あるでしょ。
        あなた方は、買主の気持になって考えられないんですか。」

  売主 「行政指導のため、構造・形状・その他を多少変更する場合が
        ありますので、予め御了承くださいとお断りさせていただいて
        おります。」

  買主 「行政指導だからしょうがないなんて・・・ 買主への約束事と
        行政指導とを両立させることが出来ないんですか? そのよ
        うに考えるべきでしょ。」


□ 買主 「ここのとこ、勝手に変更しちゃってるけど、「訂正とお詫び」に
       書いてなかったですよね。」

  売主 「この程度のことは御報告するまでもないと判断いたしまして・・」
   
  買主 「納得できないので、承認印は押しません。」 


□ 買主 「この玄関の石、こんなにひび割れだらけで・・・売主は検査した
       んですか?」

  売主 「私どもは、時間というものがございますので、お客様に見てい
       ただいて御指摘箇所を手直ししてからお引き渡しするのです。」

  買主 「先に自分でしっかり検査してちょうだい。」


□ 売主 「他のお宅も同じです。」

  買主 「じゃ、見せてください。」

  売主 「他のお宅に立ち入ることは、お断りいたしております。」


□ 買主 「キッチンシンクの排水管から水が漏ってますよ。」

  売主 「おい、ちゃんと検査したのかよ (→ ゼネコンに)」

  買主 「検査するのは誰なのさ。」


□ 売主 「この仕事10年やってるけど、こんな厳しいの初めてですよー。」

  買主 「今までがおかしかったんじゃないの?」


□ 売主 「お客様の仰ることもごもっともでございますので、今回だけ特例
       ということで対応させていただきます。但し、他のお客様には
       内密に願います。決して他言しないという念書に捺印願います。」

  買主 「そーんな大げさな、もっともなことだと言ってるんだから、特例で
       もなんでもないでしょ。」


□ 売主 「それほどまでに仰るんでしたら、対応いたしますが、あくまでも
       お客様の御負担でやったということにしておいてくださいね。」


□ 売主 「あのー、まだかかりますか? もう時間なんですけど・・・」

  買主 「時間制限があるのですか?」

  売主 「はい、もう他のお客様は皆さんとっくに帰られて・・・
       宅配ボックスやオプション業者の説明員を待たしてますんで。」

  買主 「内覧開始時刻15:30〜だなんて、遅い時間を指定しておきながら、
       そんな言い方はないでしょ。」


■ 言い訳

□ 売主 「前例がありませんので・・・」

  買主 「だったら前例を作ればいい、今までがおかしかったのですよ、
       今日からまともになりましょうよ。」


□ 売主 「お宅だけ対応するわけには参りません。不公平になりますので。」

  買主 「だったら全員に対応すればいいじゃない。」


□ 売主 「こんなこと言われるのは、○○様だけです。 」
 
  買主 「他でも、同じこと言ってるんじゃないの?」


□ 売主 「他の住戸も全部こうなっていますので・・・」

  買主 「じゃ、見せてください。」

  売主 「他の契約者の住戸には立ち入れません。」


□ 買主 「これは困りますねえ、直してください。」

  売主 「モデルルームどおりです。」

  買主 「悪くてもモデルルームどうりにするんですか?
       まずいところは改善して建築するんじゃないですか? 」


□ 売主 「モデルルームどおりでございます。」
  
  買主 「じゃ、モデルルームを見て確認しましょう。」
  
  売主 「もう取り壊しさせていただきました。」


□ 代理 「たしかに北側の室も折り返し断熱を行っていませんが、売主の
       標準設計なのです。」

  買主 「食洗器を標準装備することなんかよりも、断熱・結露防止の方が
       よっぽど重要でしょう。」


□ 売主 「お客様お一人だけの御要望にお応えするわけには参りません。
        不公平になりますので。」

  買主 「要求しない客のことはどうでもいい。要求する買主だけに対応
       すればいいのです。」


□ 売主 「手直し完了確認は、ゼネコンに任せてましたんで・・・」

  買主 「売主自身が確認すべきでしょ、買主の内覧検査を受ける前に。
       だからこんな状態なんだよ。」
  

□ 売主 「引き渡し後1ヶ月間はゼネコンが常駐しますので、不具合は直し
        ます。」

  買主 「入居してからの手直しなどとんでもない。引き渡しまでに直して
       ください。それまでは最終金を支払いませんよ。」


□ 買主 「共用部分の検査はどうなるんですか?」

  売主 「3ヶ月点検とかがありますんで・・・」

  買主 「それは入居してからの不具合対策でしょ。引き渡し前の検査
        のことを言ってるんですよ。」


■ 検査記録のまとめ

□ 買主 「こーんなに未済や手直しが多くっちゃ困っちゃいますね。」

  売主 「そのために、再内覧会が設けてありますので。」

  買主 「あのねえ、そういうこと言ってるんじゃないの。
       売主がしっかり検査しろって言ってるの。」

     「そう何回も会社休むわけにいかんのですわ。
       内覧会というくらいなら、完璧な状態にしてから客を招待し
       てもらいたいですなー。」

□ 買主 「最初に見せてもらった売主検査記録の内容と大違いですね。
       売主がまともな検査をしてなかったことがよーくわかりました。」

  売主 「申し訳ございません。なにしろ短時間にこれだけの膨大な戸数
       をチェックしければならないものですから・・・」

  買主 「だから手を抜いたんですか? これだけの膨大な住戸を売って
       儲けているんだから、必要な人手と時間をかけるのは当然で
       しょ。」


□ 買主 「立会い者氏名を書いてください。」

  売主 「書いてありますけど・・・」

  買主 「それはゼネコンさんでしょ、肝心な売主の立会者名を書いてくだ
       さいよ。」


□ 買主 「私たちの指摘事項の手直し完了を売主自身が確認して、事前に
       報告書を提出してください。」

  売主 「そのようなことは、致しておりません。」

  買主 「してくださいと、要求しているのです。」

  売主 「それではゼネコンから連絡させます。」

  買主 「すぐゼネコンゼネコン言うけど、売ったのはあなたなんですよ。
       売った人から買った者へ報告するの当然でしょ。
       最後くらい、しっかりやってくださいよ。」


■ 終わって一言

□ 買主 「怒るというより呆れてしまって、異常な業界ですね。
        疲れました。」

■ 編集後記

□ 売主の意識が買主の意識と大きく乖離していることが、おわかり
 いただけたかと思います。
 もちろん立派な売主もいますが、残念ながらこのような売主が多い
 のが現状なのです。
 それこそ賭けにも似た大きな買物をされる方は、このことをよく
 理解なさって、一大事業に挑んで頂きたいと思います。


■ マンション選びへの協力
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   一級建築士 ・ マンション管理士
   村上 健
   eMail   kensan._@anet.ne.jp
   HP   http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
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創刊日:2002-04-23  
最終発行日:  
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