住宅・不動産

健さんの マンションアドバイス

一級建築士・マンション管理士 健さんがアドバイスします。
マンションを買う人のために、マンションに住んでいる人のために、管理組合のために。   
内覧会検査リポートもお楽しみに。

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「健さんの マンションアドバイス」 ?80

2004/07/10

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■□■□      一級建築士・マンション管理士
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■□■□    「健さんの マンションアドバイス」          ? 80
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        マンションを買う人のために・住んでいる人のために・管理組合のために
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■ 2003年(去年)の3月完成物件の内覧会検査リポートが一段落しましたので、
 振り返ってみたいと思います。


■ 指摘の多いもの・びっくりするもの

□ 内装

 ・ 扉の取替え  玄関扉 クローゼット扉
 ・ 洋室扉・水廻り扉下部アンダーカット不足 → 換気不十分になる
 ・ 水廻り防音間仕切り   隙間  吸音材剥れ
 ・ フローリング  軋み 傷  凹み 色むら 髪の毛付着   
 ・ クロス     剥れ 膨れ 皺  汚れ
 ・ カーテンレール 取り付け忘れ
 ・ 傷・汚れ多数

□ 設備

 ・ 排気ダクトが外れていて、天井内に漏気
 ・ 給水管及び排水管から漏水
 ・ 防犯センサー作動せず


□ サッシュ

 ・ 建て入れ調整不完全
 ・ ガラス傷 取替え
 ・ 玄関扉 施錠出来ず
 ・ 気密不完全  気密ゴム取付忘れ 気密材の位置のずれ 隙間がある
 ・ 網戸 取り付け違い
 ・ 怪我し易い構造  引き残しなし  指挟み防止器具なし 
 

□ ポーチ・バルコニー

 ・ 面格子取り付け未了 
 ・ 外壁タイル浮き(接着不良)  割れ  目地詰め忘れ
 ・ 床長尺シート貼り未了
 ・ 床長尺シート浮き(接着不良)、剥れ
 ・ 床排水勾配不良   水溜り
 ・ コーキング忘れ、コーキング不良
 ・ 給気口及び排気口  固定不良→脱落  止水不良


■ 問題点


□ 工事が終わっていない。

□ 専用使用部分(ポーチ・バルコニー・室外機置場等)に、未済工事多数あり。

□ 専有部分の完成度はまあまあでも、サッシュから外が駄目。

 ・ 専有部分は買主が厳しい目で見るから、売主もしっかり見る。
 ・ サッシュから外は買主は関心薄いし、見ても判らない→ 見ようとしない
 ・ だから売主もチェックしない、技術的なチェックができる社員が少ない。
 
□ 短期間に多数の住戸の検査をしなければならないので、ゼネコンの社内検査
 も手が足りない。そこで本社・支店の技術畑以外の社員も動員する。
 売主(販売代理店)も営業マンがチェック。
 こんな状態だから、技術的に重要なポイントが見逃されている。

□ 共用部がまだ施工中
 共用部分の完成検査は、いつ・誰がやるのか? 
 購入者は誰も検査しない。 従って売主もまともな検査をしない。

 多分こう考えているのでしょう。
 「引き渡しギリギリになって、やっと何とか間に合うような状態なんだから、
  検査なんかやってる暇は無い。専有部分の検査だけで手一杯だ。」
 「どうせ3ヶ月点検があるから、その時に管理組合が言ってくるだろう。」



■ 買主から売主に対して言いたいこと

□  顧客対応の基本的レベルを上げて欲しい。
 「買主が指摘すれば直す(そうでなければ対応しない)」のではなく、売主
  検査をより精緻に行うなどの対応をして欲しい。
 「インネンをつけている」としか思えない買主に対して強く言えず、液晶TV
  などのオマケを付けることで丸く収めたといった話も聞いたが、このような
  グレーなやり方では買主側の不信感は増すばかり。
  より厳格な対応をすることが、マンション売買の透明性を高めると考える。

□ 結局、最後まで売主と顧客との接点は無く、全て施工会社と販売委託
 会社に任せ放し(所謂、丸投げですね)で,ろくな商品管理もせず、3月決算
 に向けて強引に売掛金の回収を急いだ為に、建築に要する時間が足りず、
 内覧会時点で部屋が完成していないという事態になったにもかかわらず、
 当初スケシ゛ュ-ルを強行したこと、この売主のエゴが今回の我々のマンシ
 ョン購入時の苦労の全ての原因でした。
 
□ 「売りっぱなし,施工会社任せ,ではなく売主が責任を持って入居後も
 しっかりサポートせよ」です。
 購入後のお客様アンケートを実施するのはよいが,その結果をどう活かす
 のか?

□ 商売人なら普通に持っている、「買っていただく」という気持が無い感じ
 です。
 最初はこちらのクレームに対して「文句あるの?」っていう感じすら受けま
 した。
 「お客様は神様です」って南春夫だって言ってるのに…。
 それから、内覧会の買主確認の前に売主自ら施工会社の仕事内容及び
 出来具合を確認し、『これで完璧だ!』 ぐらいの気持で内覧会に臨んで
 欲しいと思います。
 また、施工会社に任せっきりではなく、「買主の要望・クレームなどに自ら
  対応すること」が今後買主のニーズを満たし、買主の不満のない優良な
  物件を作ることにつながっていくんだと思うんだけど…。
 建ててしまえばおしまいではないことを、十分理解して欲しいと思います。


□ 売主への抗議文
 「売主として、未済工事が多数あること、また未済があるにも拘わらず、
  買主への事前通告がない、未済がある中での内覧会の強行、内覧会
  の場で売主としての謝罪もなく、同席すらしないことについて抗議いた
  します。」
 
 「内覧会検査の結果、売主の検査済みという内容には程通い、非常に
  杜撰な状態であったこと(床など多くの箇所で見られた大きな傷等)に
  ついても抗議致します。」

□ 内覧会終了後に、文書にて抗議と再内覧会への共同売主全社の立会い
 希望を出したにも拘わらず、現場に現れたのは1社のみという状況を考え
 ると、買主を軽視した対応としか思えません。

□ 設計自体が良くないと思われます。
 素人なので何とも言えませんが、通気管の臭気の問題や、給湯器から
 台所までの距離が長いために水圧が低いなど、設計上の配慮が必要だったと
 思います。

□ 「我々顧客を焦らせず、もう少し、ゆっくりと納得して決断ができるように
 して欲しいですね。」

□ 契約後に担当者を替えないで。
 施工会社まかせにし過ぎ。

□ 購入前の印象は高品質な物件に見合う対応でしたが、購入後も違いはあり
 ませんでした。

□ マンションを投資対象として見ていて,あまり「住むためのマンション」と
 いうことを意識していないように思います。
 住む人の立場になって考えて,もう少し融通をきかせてほしかったです

□ もっぱら販売会社の担当者と話しておりました。
 私が購入した物件は完成物件でしたので、契約前はずいぶんと調子のいい話
 をしていましたが、いざ契約してみるとそうした話はどこへやら。
 念書でも取るべきだったのではと思うほどの対応で、あとは淡々と引渡しまで
 済ませたいというのが見え隠れしていて、あまりいい気はしませんでした。

□ ローン契約時に初めて顔を出してきたので、あきれてしまいました。
 引渡し迄何か問題はありませんかと聞かれたので、内覧会検査での指摘項
 目への対応など、こちらの要求事項に誠意を持って対応していただかなけれ
 ば、そちらの希望する期日どおりに引渡しを受ける気はないことを伝えました。
 こちらは賃貸の契約が十分残っていましたので、じっくり引渡しまでの処理に
 臨む意向を伝えました。

□ 販売代理店は、契約以前の対応はとてもよかったのですが、決算の関係
 でしょうか、いざ契約が済むと、とにかく3月31日の引渡しのことばかりを
 再三念押しされました。
 内覧会を儀式的にさっさとすませようとしていたのを感じたときには、これ迄
 多少なりとも信頼していたものが崩れさっていくように感じました。
 担当者には、誰が本当の顧客なのかをもっと考えてほしいと思いました。
 売主や施工会社に気を使うのと同等(それ以上)に、顧客に対して気を配る
 べきなのではないかと思います。


■  施工会社についての印象

□ 施工会社は当方の注文に対しよくやってくれたと思う。
 (売主の隠れ蓑的な役割もさせられてかわいそうな感じもあった)

□ 基本的にいいものを造ろうとする姿勢が見えて好感が持てましたが、段
  取りが悪く何をするにも余計な時間がかかる。

□ 施工会社の担当者はこちらの要求に対して、よくやってくれたと思います。
 些細な指示に対しても、きちんと要求通り対処してもらえましたし。
 ただ,難を言うと,実際に不具合箇所の手直しに来た人たちの作業の荒さ,
 でしょうか。
 もちろんそうでなく丁寧な人もいましたが,何千万も出して買った大切な住ま
 いだということを全く考慮せず、単に仕事だから,といった態度でよく見張って
 いないといい加減な手直し,他の箇所に傷を付けかねない荒っぽい作業が
 多々見受けられその点は非常に不快であった。
 昔,戸建てを建てたときにいたような「職人さん」は、もうマンション建設業界
 にはいないのでしょうか。

□ 「あんたの所の作業内容が悪いからクレームつくんじゃん!」
 「真摯に受け止めて対応しなさいよ!」って感じです。
 ゼネコンのおにいちゃんが、「僕だって一級建築士なんですよ。それを他の
 一級建築士さんが確認するってことですよね。意味あるのかなぁ〜」なんて言
 うので、「ゼネコンの一級建築士さんは売主さんの方を見て仕事するから、あ
 てにならないってことじゃないですか? 」
 さっき、あなたは最近内覧会に一級建築士を連れてくる人が増えたと言ってま
 したけど、そこら辺に問題があるんじゃないですか?」と言ってやりました。
 返事はなかったです。

□ 内覧会での指摘事項を、よく一週間で手直ししてくれたなあと担当者の方
 には感謝しています。
 最初からそれが出来ていれば、もっと気持ちよく入居できたのですが・・。

□ 施工そのものは最低です(だと思います)。
 やはり、マンションというのはこんなものなのでしょうか?
 メルマガにもあるように「3月竣工」のマンションだからいけないのか、たまたま
 施工者が悪かったのか、はたまた私がウルサイのか・・・
 本当に、同じ条件の物件があれば(無いのは判っていますが)キャンセルしたい
 気分です。

□ 現場監督は良かったんですが、やはり、下請けが駄目だったんですね。
 現場監督は、未だに共用部分の修理等で見かけます。
 施工会社は大手より、地元の中小で下請の数が少ない方が良いと思います。
 大手の施工だったら、本当に、3月入居の物件は避けた方が無難だと思いま
 す。

□ 施工技術の良し悪しはよくわかりませんが、アフターケアの担当者はビジネス
 マンとしての常識に少々欠けていました。
 (スケジュールの手違い等が多々ありました。)

□ 施工会社は、積極的にやってくれた.。悪い印象は無い。

□ 床の石材に割れが生じましたが、即座に対応して補修されました。
 その他の細かい不具合についても、定期点検で完璧に補修してくれました。

□ 入居前の説明会で建物の施工状況の説明があったのですが,「すべて順調
 に進んでおります。」だけで,具体的に今どこの工事をしているのか,残ってい
  る工事は何かなど全く説明がありませんでした。
 素人にもわかりやすいように,経過などを話してほしかったと思います。
 また,最近会社更生法の申請をしたということを聞きました。
 このマンションを建てている時も経営状態は悪かっただろうから,もしかしたら
 安価で粗悪な材料を使われたのではないか,人件費を浮かすために手抜工事
 をされたのではないかと不安です。

□ 施工会社の対応は迅速で丁寧だったと思います。
 引渡し時に間に合わなかった修繕ヵ所も、入居後速やかに対応していただき
 ました。



■ 内覧会検査当日の感想

□ 売主側は単なる「見学会」的にさっと済ませようとの意図が見えた。

□ 時間が足りない!の一言です。
 朝から昼過ぎまで忙しくあっという間に終わってしまった,という感じでした。
 事前に村上さんに立ち会って頂く旨伝えていたため,RC社も内覧会前に
 検査,手直しを結構やったようでしたが,それでも,「なんでこんな不具合が
 残っているの?」 「いい加減な作業やってるな」 「どういう確認を行って
 いるのか?」と、思うことが多くありました。
 大変な作業ではありましたが,入居前に不具合のほとんどを指摘し,直すこと
 ができてよかったと思っています。
 (入居すぐの3ヶ月点検などでは、他の入居者が多くの不具合を指摘している
 のに対して,ほとんど何もせずにすみました。)

□ 「フローリングや壁が所々汚いわね。」と言う私に、「このくらいの汚れ
  は私達からすればOKのうちです。」と、平気な顔をして言う施工会社の
  人に、超腹が立ち、つい大声で「あなただってせっかく買ったのにキズ・
  汚れがあったら返品するでしょ? 不良品でしょ?
  それを当たり前のように売りつけられたら腹立つでしょ?」と言ったら、
  「お客様がそういう判断なら…。」と言うので、「客の私が言っているん
   だから直してちょうだい!」と怒鳴ってしまいましたよ。
  怒鳴った後は怖かったのか「ハイ。ハイ」言う事聞いてくれました(笑)。
  肉体的にも精神的にもとても疲れた1日でした。

□ いやー、怒るというより、呆れてしまって・・・
 異常な業界ですね。売主が一度も顔を出さないなんて。
 がっかりしたというのが本音です。
 売主は、買主ではなく、いったい何を重視されているのか。
 
  今日、サインしてしまった買主は、勉強不足の買主(自身)が悪いという
 ことになるのでしょうか。
 あまりに未完成であり、正直言ってびっくりしました。
 特に、アルコーブやバルコニーの床仕上げ未済であることや、廊下側の
 窓の面格子が取り付いてなかったこと等、根本的なところが出来ていず
 に、どこを見たら、売主のチェック完了済みなのか訳がわかりません。
 節穴どころではありません。(苦笑)

□ 売主検査記録の不提出など売主の応対は予想通りでしたが、施工会社側の
 人間が、人により言うことが違うのには困りました。

□ 慌しく過ぎてしまいました。
 売主・施工会社のペースに乗せられてしまった部分もあり、もう少し冷静に見
 るべきだったと反省しました。

□ こちらの要望通りの準備はきちんとされていた。
 思っていたより部屋が明るく眺望も良かった為、うかれて冷静に見られなか
 った。村上さんに来て頂いて本当に良かった。
 初対面の売主の担当者は、他人ごとの様な態度で非常に不愉快だった。

□ その後、友人の内覧会に立ち会う機会があったのですが、他の販売会社と
 比較して格段に丁寧で慎重な内覧会だったように思います

□ 「事前確認事項」を送ったのが効いたのか,大変警戒していたようで,施工
 会社の役員などがぞろぞろと検査についてきました。
 双方緊張した雰囲気ではありましたが,上階からの騒音実感確認にも協力
 してくれましたし,せかされるようなこともありませんでしたし,敵対的な感じ
 ではなかったと思います。
 自分たちとしては,立会いをお願いしたことで,「たとえ自分たちが欠陥を
 見逃しても,取り返しのつかないような欠陥は村上さんが必ず見つけて
 指摘してくださる」という安心感が得られ,気持に余裕を持って内覧に臨め
 たと思います。
 自分たちだけだったら,もっと緊張して,もっと戦闘的になってしまったかも
 しれません。

□ 私自身による内覧検査を大変重視しているということを再三にわたって
 述べてきたにもかかわらず、30分程度で終わらせるつもりでいたことには
 正直驚きました。
 内覧会チェックシートを求めたところ、前回販売会社側でチェックした内容が
 記載されているシートを渡され、その余白部分に追加で記入してくださいとの
 こと。
 これで販売会社に対する信頼は全くなくなりましたので、かえって徹底的に
 チェックしてやろうという気になりました。
 内覧会中はいろいろとありましたが、販売会社担当者は比較的速やかに
 こちらの指摘事項に対応してくれました。
 
□ えっ、こんなんで完成なの!っていう部分が多数あり、ビックリ。
  網戸の取り付け場所が右・左逆だったり、床下収納のボックスの納まりが
  悪かったり、浴室乾燥機の吸気ダクトが外れてたりなど、素人にはわかりに
 く い不具合が多数あるものですね。


■ 3月完成物件 内覧会検査の特徴

□ 再内覧会検査を依頼して来られる方が多いです。

□ 最初は一般購入者同様、ご自身だけでチェック。  
 あまりに酷い状況に憤りと不安を感じ、専門家に見てもらおうと・・・
 中にはご自身で5回検査し、不本意ながらも引き渡しを受け、入居後に
 私に検査依頼してこられた方もいらっしゃいました。

□ 私に2回、検査依頼してこられた方も。 
 
□ ひとから酷い話をきいて不安になり、急に依頼を思い立つ方。
 従って、準備期間が無い。ぶっつけ本番では効果が薄い。

□ 未済工事あり。

□ 多数の指摘事項。

□ 機能・性能に関する大きな指摘あり。

□ 売主がろくに検査をしていない。

□ 長時間にわたる検査。 買主、心身ともに疲労困憊。

□ 手直し完了確認が一回ですまない。 再々々々々・・・内覧会?

□ 施工会社の倒産


■ 編集後記

□ 手放しで満足しておられる方が、おひとりいらっしゃっただけ。

□ 買主としての自衛手段はやはり、3月完成物件は買わないということしか
 ないようです。

 

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   一級建築士 ・ マンション管理士
   村上 健
   eMail   kensan._@anet.ne.jp
   HP   http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
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