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一級建築士・マンション管理士 健さんがアドバイスします。
マンションを買う人のために、マンションに住んでいる人のために、管理組合のために。   
内覧会検査リポートもお楽しみに。

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「健さんの マンションアドバイス」 �63

発行日:12/19

_____________________________________


■□■□      一級建築士・マンション管理士
□■□■                           2003.12.19
■□■□    「健さんの マンションアドバイス」         ?63
□■□■ 
        マンションを買う人のために・住んでいる人のために・管理組合のために
_____________________________________


■ マンション内覧会立会検査リポート その48

■ 今回御紹介するのは、依頼主SOさんの浦安市のAFSマンションです。

 売主 : ITC都市開発    TK不動産  
 代理 : ITCハウジング   TKR
 施工 : ZT組   
 概要 : RC造  15階建  3棟  200戸 
      3LDK 約96? 14階(最上階の一つ下の階)  外部廊下  
      中住戸  南東向
 特徴 : 目の前が海  シアタールーム  ゲストルーム  キッズルーム
      フロントサービス
      ワイドスパン アウトフレーム  ハイサッシュ ペアガラス
      ノンレールフラットサッシュ 奥行きの深いバルコニー 
           透明ガラス手摺
      キッチン南面  ディスポーザー 洗面台ダブルボウル 床暖房    
  
 性能 : 設計住宅性能評価書付
     界床 スラブ厚20〜22cm 二重床  床フローリング LL45  
      界壁 壁厚18〜25cm  直仕上   二重天井

 
2003年

1月24日  
■ S0さんから内覧会検査依頼の電話がありました。
 
1月25日
■ SOさんからメール
 昨日お電話で内覧会の立会い御願いしたSOと申します。
 全くの素人で、何からお伝えしてよいかもわからずすみません。
 とにかく私ども夫婦だけでは不安なので、ぜひ村上さんのお力を貸してくださ
 い。
 いろいろと御面倒をかけてしまうかと思いますが、よろしく御願いします。
 内覧会 2/27   引き渡し 3/21  

1月26日
■ SOさんからメール
 早速メールマガジを読ませていただきました。
 内覧会の立会いを行っている業者があることは以前から知っていましたが、購
 入前のアドバイスをしていただけるとは知りませんでした。
 もっと早く知っていればよかったと思います。
 私達が希望していた通りの間取と周辺環境が気に入り、担当者にせかされるよ
 うにして即決してしまいましたが、契約後にジワジワと不安が沸いてきて・・
 せめて内覧会だけでも、プロの方に見ていただき不安を取り除き入居したいと
 思ったのが、依頼のきっかけです。
 本当にド素人の私達ですが、私達なりにがんばっていきたいと思いますので、
 ぜひお力添え御願いします。

 p.s.お住いは我が家のご近所のようですね!今後ともよろしく御願いします。

1月27日
■ 私からメール
 内覧会検査依頼書の内容を確認いたしました。
 AFSの内覧会立会検査を、2月27日10:00〜に予定いたします。

 p.s.お宅のマンションのおかげで、我が家から見えていた海が、また少なくな
   ってしまいました。

■ SOさんからメール
 本日検査用提供資料を郵送させていただきました。
 今後のことですが、村上さんに同行してもらうことは売主にもう伝えてしまっ
 てもよいのでしょうか?
 主人も売主と闘う気マンマンでいます。

 p.s. 村上さん宅から見える海が減ってしまったとは!!スミマセン。
    我が家も部屋から海を眺めるのを楽しみにします。
    浦安の海の眺めはきれいですか?

■ 私からメール
 私のことは、売主にお伝えになってください。
 多分、売主は緊張し警戒すると思います。
 緊張してくれるのはいいのですが、警戒されるのは困ります。
 ただ、御主人が闘う気マンマンとのことですので、心配ないと思います。
 買主に闘う気さえあれば、私もアドバイスのやりがいがあります。
 頼もしい御主人です。大いに期待しております。

 p.s. お宅の高さからの浦安の海は、素晴らしいと思いますよ。 

■ S0さんからメール
 販売代理店に電話しました。現時点での進捗状況を報告いたします。
 ・住戸については既に完成済みとのことです。共用部も概ね順調とのこと。
 ・電気・水・ガス・給湯・床暖房等は全てテストできるとのこと。
 ・当日は施工会社の担当者が立ち会うとのことでした。
  売主は立ち会わないのですか、と尋ねましたが具体的な補修事項は施工会社
  が立ち会ったほうがよいのでとの回答でした。
 ・売主検査結果の提出を求めたところ、売主の方で買主検査と同じような補修
  チェックはするが、特に結果表というものはわからないので、売主に確認後
  連絡をくれるとのこと。
 ・上下階と隣戸との騒音実感確認をしたいと申し入れたところ、売主からお断
  りするようにと指示を受けているとのことですが、村上さんのメルマガのよ
  うに、むしろ企画する側から今後入居する者のために提案してくれてもいい
  でしょうと言っておきました。

 p.s.どうもメールは苦手で乱筆になりすいません。
   内覧会当日が近づくにつれ、わくわくしております。
   だんだん燃えてきました。
  
1月29日
■ SOさんから検査用提供資料が届きました。
□ 内覧会の案内書 
 「内覧時間は40分程度を目安にお考えください。」

2月12日
■ 私からメール
 メール「売主への質問について」を拝見いたしました。
 一般的な売主に比べれば、よい対応をしてくれそうです。
 ただ、油断は禁物、「内覧会検査事前確認事項」を売主に提示して回答を求め
 てください。

2月17日
■ S0さんからメール
 売主からメールにて回答がありました。   
 ・ 売主検査記録が閲覧のみであること。
   → 社内資料だからということならば、書式を替えてもらって提出しても
      らうことは出来ないか。
 ・ 未済工事は無いとのことだったが、あるような内容が書いてある。
   その内容は?
 ・ 上階・隣戸との騒音実感確認について、
   日時の調整とは、内覧会検査当日に実施できないということなのか?

 p.s. 昨日雨の中、進捗を確認しようと見てきました。
  足場が外れたその外観を見て、少し舞い上がっております。
  気を引き締めなおして先方と交渉しなければ!!

■ 私からメール
 大変によい回答内容となっていると思います。
 最初からこんなに素直に買主の要求に応ずることはまれです。
 理想的な検査が期待できます。

■ SOさんからメール
 少し安心しました。
 当日も村上さんにほめてもらえる出来栄えだといいのですが・・・
 とりあえず第一関門突破といったところでしょうか。

2月27日
■ 内覧会検査当日です。検査依頼から34日目

□ 受付後、
 SOさん「売主から報告してください」
 代理店「私ではダメですか?」
 SOさん「売主には一度も会っていないので、売主から直接報告してもらいた
       いのです。」

□ しばらくして売主ITCが出てきました。しっかりとした報告がされました。

 売主ITC
  「売主完成検査は、2月10日と19日の2回行いました。
   指摘は僅か5項目です。クロゼットの扉が傷ついてしまったので交換します。
   3月11日になります。
   監督官庁の工事完了検査は2月19日に受け、検査済証は2月28日に下りる
   見込みです。
   変更内容の報告ですが、和室に梁が出ます。」
 S0さん「事後報告では困ります。」 

■ さて検査開始 
□ 売主ITCと代理店とZT組は所長と担当者が立会い。

□ まず騒音実感確認
  「両方とも内覧中ですので、日時を変えてやってください。」
  「こちらから挨拶してお互いに確認しあうのですから、問題ないでしょう。」
 ・ 隣戸の方と挨拶して名刺交換 お互いに音を聴き合いました。
   ラジオの音は聴こえず 戸界壁のボードを叩く音は聴こえる。
   襖を閉める音は大きく聴こえる。
 ・ 上階は最上階 飛び跳ねる音大きく聴こえる。襖を閉める音バシンと聴こえる。
       ディスポーザの音は聴こえない。

□ バルコニーの隔てパネルの隙間から隣が丸見え。
 「昔のような物干し場だけの狭いバルコニーではない。
  奥行きを2.5mも確保して、室内の延長空間として積極的に使用する空間
  である。これではプライバシーも確保できない。」
 「お宅だけでなく、全戸が同じ工法でやってますから。共用部分だし、モデル
  ルームどおりだし。」
 「その論法は通じない。共用部分と言っても専用使用部分で生活空間である。
  毎日隣が見えてしまう、また隣から見られてしまうのは耐えられない。
  本来気配りして施工すべきである。技術的にはいくらでも方法はある筈。」
 「シールで塞ぐことなら出来ますが・・・」

□ 検査が終わって 販売代理ITCハウジング
  「やはりゼネコンは現場の所長次第ですよ。」

■ 検査所要時間 5.5時間  
  
■ 指摘事項 53項目  

□ 大きな指摘事項
 ・ 洗面化粧台下部配水管から漏水
 ・ 洗面室三面鏡の傷
 ・ 玄関ドア気密ゴム隙間
 ・ 玄関床石 目地詰め未了
 ・ アルミサッシュ 気密ゴム隙間
 ・ アルミサッシュ ガラスシール膨れ
 ・ アルミサッシュ 開閉時異音がする
 ・ ポーチ 床タイル浮き
 ・ メーターボックス 扉ががたつく
 ・ バルコニー床長尺シート浮き
 ・ バルコニー床長尺シート コーキング未了
 ・ バルコニー 隔てパネル隙間 隣が見える
 ・ 浴室天井内防音壁グラスウール不足
 ・ キッチン 引戸鎌錠がかからない
 ・ 洋室収納扉傷
 ・ 洋室 戸界壁仕上不陸

□ 良かった点
 ・ 売主が最終的に、買主の要求に全て応じたこと。
 ・ 洋室出入口扉に煽れ止めが取り付けられていること。安全配慮されている。

□ 問題点
 ・ アルミサッシュに指挟み防止器具なし。怪我しやすい、危険。
 

2月28日
■ SOさんからメール
□ 昨日は大変お世話になりました。
 覚悟して臨んだことでしたが、とっても疲れました・・・。
 村上さんに同行していただいて、やはり素人には全くわからない点を多々発見
 していただ居て本当によかったです。
 私達には絶対水漏れの発見など出来なかったし、気づかないまま入居していた
 らどうなっていたかと思うとぞっとしますね。
 内装仕上げは、村上さんからもまずまずの出来と言っていただけただけあって、
 なかなか綺麗な仕上がりだったと思います。

□ 音は思っていたより響くので残念でした。
 我が家は実感できたので、襖にクッション材を取り付けたり、足音にも気を配
 ろうと主人と相談しました。
 しかし上階の方とお会いできなかったので、今後上階の方の騒音に悩まされ
 なければよいのですが・・・
 ちょっぴり不安に思います。
 
□ 売主側もかなりピリピリしていた様子でしたし、3月の再内覧会の時には、
 指摘事項が全て改善され、文句のつけようが無いように出来上がっている
 ことを期待したいと思います。

□ 主人は昨晩、緊張から開放され一気に疲れが出たのか、体調を崩してし
 まいました。
 村上さんも連日、長時間にわたっての立会いですから、本当に大変ですよね。
 おからだ気をつけてください。
 ではまた、再内覧会後に御報告のメールを送ります。

■ 私からメール

□ 内覧会検査おつかれさまでした。
 そんなに緊張されているとは、お見受けしませんでしたが、やはり・・・

□ 上階のお宅は、その上がありませんから騒音被害を受けません。
 従って自分が出している騒音の程度をつかめないのです。
 そのためどうしても下階への配慮がなくなります。
 早く挨拶して、仲良くなるしかないと思います。

3月4日
■ SOさんから電話
 「3月10日の再内覧会検査迄に、洋室収納扉の取替えが間に合わないかもし
  れません。
  サッシュの指挟み防止器具取付 工費2万円 器具代4000円/一窓  妥当
  でしょうか?
  バルコニー隣戸間隔てパネル隙間の塞ぎには応じないと言っています。」
 「隙間塞ぎはプライバシーに関わることなので、強く主張すべきです。やらなけ
  れば管理組合としての問題にするよう伝えては?」


3月11日
■ SOさんからメール「再内覧会終わりました。」 内覧会から12日後
□ 先日の内覧会での指摘箇所、53箇所中51箇所は改善されていました。
 立会いは、前回と同じZT組の長身のSTさんでした。
 
□ 前回の指摘事項の中で、2箇所未済がありました。
 ・ 洗面三面鏡のキズ、これは交換手配中で納入が間に合わなかったとの回答
   でした。
   大きく交換予定と張り紙されており、適切に対応してくれていると思って
      います。
 ・ 洋室3の窓ガラスの汚れ、これはSTさんも”あっ、やってない!!”と
      いう感じで、申し訳ございませんと謝っていました。
 ・ その他に、新たについてしまった汚れ・キズ4箇所追加してきました。

□ 再々内覧は3月16日です。
 施工会社についてはよく改修していただけたと感じております。
 洋室2のクローゼット扉の交換も終了していました。
 STさんへもお礼と次回もしっかり御願いしますと、言っておきました。

□ 問題は売主のITCです。
 バルコニーの隣戸間の隔てパネル隙間について販売代理と30分話しました。
 結論から言うと、うちが納得していないということを売主に報告して、また連
 絡するとのことでした。
 「あなたがもし、隙間のある所とない所であったら、どちらを選びますか」
  と聞いても、「そんなこと気にしませんけどねえ」という態度、こちらも絶
    対に譲歩しないぞ!と燃えてきました。

□ 補修完了確認のサインも、お金の振込みも、この件について先方から回答が
 無い限りこちらからは動かないつもりでいます。

3月17日
■ 再々内覧会  

4月8日
■ SOさんからメール 「入居後の御報告」 
□ 今晩は、引越しのゴタゴタで御連絡が遅くなり、申し訳ありませんでした。
 3/21無事引き渡しを終え、3/24から無事浦安市民となることができました、が、
 それまでの道のりはとても険しかったです・・・

□ まず、バルコニーの隣戸間の隔てパネル隙間塞ぎについては、販売代理とい
 くら話しても小ばかにした態度をとるばかりで話にならず、怒った主人が直接
 売主に掛け合いました。
 その結果、何とか塞いでもらえることになり、近々工事に入る予定です。
 サッシュの指挟み防止器具についても、当初材料費\4000/1窓、工賃\20000の
 負担で工事してもらう話になっていましたが、売主から「この内容の工事の割
 には工賃が高いので、取り付け箇所が多ければ、値引きします」と言ってもら
 え、結局材料費のみでokということになりました。

□ 販売代理は「無理です」「ダメです」を通して、ずるずる引き渡しまでもっ
 ていこうと思っていたようですが、主人が断固とした態度で臨んでくれた為、
 後味の悪いまま入居という形にならなくて、本当によかったです。
 私たち夫婦だけでしたら、途中で諦めてしまっていたかもしれません。
 このように売主に立ち向かえたのも、村上さんが「断固たる姿勢で臨んでくだ
 さい」とアドバイスしてくれたおかげだと主人も言ってました。
 本当にありがとうございます。

□ 入居してからの住み心地ですが、今のところ景色もよくとても良いです。
 ですが建物の前の空き地を整地してるので、何が建つのか少し不安です。
 気になっていた騒音の問題は、上階も左右もほんとに住んでるの?と思うくら
 い静かです。
 ちょっと難と言えば、駅から遠いことです。
 購入時から覚悟はしてはしていたのですが、実際住んでみると大変!今日みた
 いな強風の日は自転車も進まず、駅からの道のりがとても遠く感じました。
 これからは村上さんとも御近所です。末永いお付き合いを御願いします。

■ 私からメール
□ 御入居おめでとうございます。
 よくぞ頑張っていただきました!
 SO様だけのことでなく、あとに続く購入者たちのためにも貢献されました。
 購入者一人一人が、売主の意識を少しづつ変えていく必要があるのです。
 販売代理はダメですね。売ることだけで、その他の権限を与えられていないの
 ですから。
 怒って、売主に切り替えられたのだ良かったと思います。

□ 素晴らしい眺望、うらやましいです。
 確かに風は強いですよ。それに日差しも強い。日焼けに御注意。

入居後

■ S0さんからのコメント

□ 売主に対する印象
 購入前は、正直な所売主と販売代理の立場の違い等について考えたこともあり
 ませんでした。
 販売代理の担当者の印象が全てでした。
 大手という安心感もありましたし、担当者も非常に親切な対応で好感を持って
 いました。
 マンション激戦区の中でも内容に自信を持って販売しているという印象でした。
 しかし、購入後その印象は一変してしまいました。
 その担当者がいつの間にか異動で他の物件の担当者になったようで、いなくな
 ってしまいました。
 問い合わせするごとに担当が替わる始末で、何を言っても「のれんに腕おし」
 でした。
 結局売るだけが目的で、釣った魚には餌やらないという印象でした。
 その頃からです。相手の立場の違いを考えるようになり、不信感と危機感を感
 じ、インタ−ネットで村上さんのお名前を妻が見つけ依頼させてもらいました。 
□ 売主に対して言いたいこと
 売主と初めて接触したのは、内覧会当日売主検査報告を村上さんと一緒に販売
 代理に迫って引っ張り出した時です。
 さんざん出渋っていたくせに、出てきたらてきぱきと報告している姿を見て狸
 だなー、と思ってしまいました。
 内覧会後、バルコニー隣戸間隔てパネル隙間の問題や、指挟み防止金具の件で
 販売代理とやりあうことになりましたが、このように答えろ、と実際には売主
 の営業担当(検査結果報告をした人)が事細かに指示を出していたようでした。
 何とか事なきを得よう、押さえ込もうという態度からは、買主の目線で全く物
 事を見ていないと感じました。
 売主側に買主を合わせようとする業界の体質という風にも感じました。
 これからは、買主もおとなしくないと思います。(村上さんの功績が大きいと
 思います。)
 いつまでも自分たち本位で考えていると、お客さまに見放されてしまうのでは
 ないでしょうか。
 買主はそこで何十年と生活することになります。買主も真剣なのです。是非、
 相手を思いやったマンション造りをしていただきたいと思います。

 □ 販売代理会社について言いたいこと
 売るだけ、という感じですね。
 何を言われても売主の意向通り押さえ込もうというという態度、さらに権限が
 無いということが背景となり、そうした対応が常識であるという業界の悪い風
 土に拍車がかかっているように思います。
 モデルル−ム通りです、というのもやめてもらいたいですね。
 隣戸間の隔てパネルなんてモデルでイメ−ジつくわけないじゃないですかね、
 自分達の都合による設計変更は一方的に通知してくるくせに、こういうことを
 言い張るのは卑怯だと思います。

 □ 施工会社についての感想
 補修必要箇所多いな、と思いました。
 ほとんどが小さなキズであったりでしたが仕上げが雑だな、とは感じました。
 しかし売主検査での補修は僅かでした、文句を言われたら直そうというのが業
 界の常識なのでしょうね。
 しかし悪いですが、これからの買主にはそんなことは通用しなくなると思いま
 す。
 補修については対応よくやってくれたと思います。
 1,2点残った傷の補修は、4回目の確認(引渡し時)にてようやくでしたが...

 □ 内覧会検査当日の感想
 予想以上のプレッシャ−に参りました。
 ス−ツ姿の売主以下4〜5人は居たでしょうか、監視される中でここ、あそこ、
 と補修依頼していくことはかなりの根性がいりました。
 相当気を張っていたのだと思います。翌日は熱が出て寝込んでしまいました。
 (体力には自信があったのですが、)

 □ 私(村上)の業務について
 内覧会当日だけではなく、その後の売主との交渉にもアドバイスいただけたの
 が非常に助かりました。
 相手に言いくるめられそうになった時、自分には村上さんがついている間違っ
 たことは言っていない、と思えたことでバルコニー隣戸間隔てパネル隙間の改
 修を勝ち取ることが出来たと思います。

 □ 管理会社について
 接触機会も少なく、これといって思い当たることは少ないですが、管理会社主
 催の駐車場抽選会や総会を見ていると、段取りが良いとは思えませんでした。
 入居後は理事会役員にて清掃回数や、エレベ−タ−の点検費用等、様々な内容
 について交渉を重ね調整してくれています。
 管理組合理事会がしっかりしてくれているため、今のところ全てお任せしてし
 まっています。

□ 入居後上階や隣戸からの騒音の影響
  時々子供の走る足音は聞こえますが、気になる程ではありません。

□ 入居後気がついた不具合
  住戸内に対しては特にありませんが、共用部分に関しては施工不良が多々ある
  ようです。
  幸い管理組合の方々がよく交渉してくれており、少しずつ修繕されてきてい
  ます。

 □ 売主や施工者のクレーム対応
 上にも書かせていただいたように、売主は最悪でした。
 施工会社は比較的良くやってくれたと思います。

 □ 最初の定期点検は9月6日に行われました。   
  寝室の鍵のかかりが悪く調整。玄関のコンセントまがり補正。壁紙のはがれ。
  →迅速に修繕してくれました。
  修繕後、浴室のドアの反りも発見。次回修繕依頼する予定です。
  
 □ 最初の管理組合総会は、6月1日に行われました。  
  共用部分での工事不良などについて。

 □ これから購入される方へ
  素人ではわからないことが沢山あります。
  物件の購入を決めるような早い段階で、プロの知恵をお借りすることが必要
  だと実感しました。
  大きなプレッシャ−を感じる場面も多々あるかと思いますが、強い信念をも
  ち、プレッシャ−に負けないようがんばってください。
             
 □ その他
 内覧会で指摘した、バルコニー隣戸間の隔てパネル隙間の件は承諾させるの
 にかなり苦労しました。
 当初販売代理の担当者(内覧会当日にもいた感じの悪い男です)と数回やりと
 りをしましたが、モデルル−ム通りの一点張り、これくらいの隙間は常識であ
 り、あなたの言っていることが極端なんだ、と交渉は平行線。
 売主との交渉を望むも、窓口はこちらで願いたいとのこと。
 内容を売主と検討してもらっても、お断りとの回答(内覧会の時に売主検査報
 告をした営業担当からの指示と思います。)の為作戦変更しました。
 売主本社へ最初匿名で、一般論で答えて欲しい旨にてクレ−ムを入れました。
 品質管理室(マンション引渡し後の定期点検等メンテナンスを扱う部署)の室
 長が対応してくれました。
 早速その日の夜20:00に現地共用棟にて待ち合わせし、室長、売主営業担当、
 販売代理部長、建築会社同席のもと現場状況確認の上、話を聞いてくれました。
 今までの経緯について詫びていただき、善処してくれるということになり、後
 日手作りの目隠しを無償で取り付けしてくれました。
 (他の方から聞かれたら有償でお願いしたと言ってくれとはいわれましたが)
 指挟み防止金具についても、お支払いすることで話を進めていたのですが、約
 束した取り付け工事日に業者がすっぽかしてしまい、最終的に後日無償でやっ
 てくれました。(催促したわけではないのですが、)

 上記2点の指摘は我々だけでは気づかなかったと思います。
 村上さんが指摘してくれたおかげでベランダに出ても隣を気にすることもなく
 、子供が扉をバンと開けても安心して生活できています。
 私も頑張ったかいがありました。
 私の人生の中の出来事で、マンション購入は最も労力がかかったと思います。
 しかしおかげさまで、達成感と満足感を感じながら家族が安心して住める住ま
 いを手に入れることが出来ました。
 ご近所ですので街中で偶然お会いできることを楽しみにしております。
 今後ともよろしくお願いいたします。
 
 
■ 編集後記

□ 今回もまた、売主検査の程度の低さを実感。
 そして、買主が頑張れば売主の姿勢を変えることが出来ることをも実感。 
 
■ 次号?64も、マンション内覧会検査リポートをお送りいたします。

■ マンション内覧会立会検査のご依頼は  
            →  http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
  

 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 
 
   一級建築士 ・ マンション管理士
   村上 健
   eMail   kensan._@anet.ne.jp
   HP   http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
   メルマガ http://www.melma.com/mag/26/m00063026/index_bn.html
  
 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆

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  1. 為になりました。7年前に入居したのですが、入居2年目から外壁からの雨水漏水し、3年目 に売主倒産、売主代理の管理会社(MC) 
     に何度も訴え2004年に漏水工事施工、だけど一部しかやっていなくて又漏水。今交渉中、誠意がない。疲れます。だけど頑張ります。

     2007/8/31

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