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一級建築士・マンション管理士 健さんがアドバイスします。
マンションを買う人のために、マンションに住んでいる人のために、管理組合のために。   
内覧会検査リポートもお楽しみに。

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健さんの マンションアドバイス �34

発行日:12/27

 __________________________________

 ■□■□       一級建築士・マンション管理士
 □■□■                         2002.12.27
 ■□■□     「 健さんの マンションアドバイス 」     ? 34
 □■□■ 
  マンションを買う人のために・住んでいる人のために・管理組合のために
 __________________________________


 ■ マンション内覧会立会検査リポート その20

   このところ ?30 ?31 ?32 ?33と、マンション選びリポートや
  現場検査リポートをお送りして参りましたが、内覧会検査リポートに戻
  ります。 
  
  秋に実施した検査のリポートの続きです。

 ■ 今回ご紹介するのは依頼主DYさんの中央区のENマンションです。

  売主:埼玉が本社の不動産会社BE       
  媒介:大手ST不動産販売
  施工:準大手ゼネコンST工業  
  SRC造 14階建 約160戸(内ワンルーム40戸) 
  4LDK 約100? 12階  内部廊下 中間住戸
 
 □ マンションの特徴
  都心型マンション 「高級ホテルのような」ロビー フロントサービス  
  アウトフレーム 逆梁 ハイサッシュ 戸界壁:乾式耐火ボード壁 
  直床 直天井 24時間全熱交換換気システム  さや管ヘッダー方式    
  
 ■ DYさんからのメール

 □ 本日突然お電話させていただきましたDYです。
  9月末に内覧会が予定されており、事前にどのような情報が必要かご教示
  いただきたくご連絡致しました。
  その後、メールマガジンもインターネットでみつけて、いくつか拝見させ
  ていただきました。
  今回、内覧会に専門家の方に立会をお願いしようと思ったのは、売主が中
  小であったこともありますが、何といっても施工がST工業のためです。

 □ 売主は、埼玉の会社だそうですが社員数も少なく、本物件の販売につい
  てはST不動産が前面に出ており、売主と会ったことはありません。
  ST工業はご存知の通りで、工事中にこういうことになりましたので、工
  事の進捗具合と出来が気になります。
  完成保証契約は、MM組で交わしていたのですが、資金面は売主が面倒を
  みることができたので、そのままST工業が今でも施工しています。
  でも、オプション工事の追加を申し込んだら、送金先が管財人になってい
  ました。

 □ このマンションを選んだ理由
  中央区で探していてみつけました。夫婦ともに仕事が非常に忙しく帰りが
  遅くなるので、子供が小学校に入学する前に少しでも都心に住み替えたい
  と考えました。
  現在は、近くに無認可保育園があり、朝7時から夜9時まで預けています。
  小学校に入ると早く帰ってきてしまうので不安になりました。     

 □ 中央区の物件の抽選で2回はずれました。その他にも、中古、新築とあ
  わせて10件位は見ました。                    

 □ この住戸を選んだ理由
  10階が売りに出ていたのですが(第2期)、向かいのビルの高さ(9階建)
  からして、もっと上の階が空いていないか聞いたら12階が未販売でした。
  最上階の1つ下位がちょうど良いと思いました。妻側住戸が望ましかった
  のですが、間取り的に気に入って選びました。 
  4LDKが欲しくて、南側に3部屋面しており、理想的でした。

 □ ひとえに、ST工業のディフォルトが気になっています。売主が埼玉中
  心で、あまり大きくないことも少し不安でした。 売主のBEとは一度も
  会ったことがなく、全てST不動産が前面に出ていますが、販売仲介があ
  るというのはこんなものかな、と思っております。       

 □ 設計変更
  洋室1とLDKの間の壁を撤去して、一室にしています。

 □ 専門家が立ち会うと、ST不動産販売に伝えました。「内覧会はあまり
  時間がないんですが・・・」と、想定されていたような反応でした。

 □ 事前に質問があったらどうすればいいか聞いたところ、直接ST工業に
  聞いてもらってかまわないとのことでした。
  検査立会いも、ST工業の社員の方がされるそうです。


 ■ 私からのメール

 □ 「手抜工事や予算削減らしき造作がないかを見てほしい」とのことです
  が、内覧会検査の時点では、既に仕上がっていますので、構造躯体・設備
  配管・仕上の下地等は確認できません。目に見える範囲でしか検査できな
  いことをご了解下さい。

 □「内覧会はあまり時間がないんですが」とのことですが、売主は検査時間
  制限でもするつもりなのでしょうか?
  仮にそうであっても、そんなことは無視して検査に必要なだけの時間をか
  けるまでです。

 □ 「直接ST工業に聞いてもらってかまわない。」と言ったそうですが、
  だらしのない売主です。買主に対する売主の責任を放棄してしまっていま
  す。買主にとっては、施工会社は契約当事者ではないので、相手はあくま
  でも契約当事者の売主です。 

 □ 「検査立会いも、ST工業の社員の方がされるそうです」とのことです
  が、これも上記と同様ですね。買主の検査は売主が受けるのが当然なので
  すが、責任感と能力がないから施工者に押しつけているのです。

 □ 内覧会検査日の案内状が未だ届かないということですが、1ヶ月前にな
  っても届かないというのは気になります。悪く考えると工事が遅れていて
  決めかねているのかも知れません。
  あまり遅いようでしたら、場合によっては現場を見に行った方がよいかも
  しれません。ST工業なので心配なさっておられるということですから。
  対策としましては少なくとも、移転日を延期できるようにしておくことで
  す。

 ■ 検査用提供資料内容をチェックした結果を、DYさんにお伝えする。

 □ 上階住戸からの騒音の影響及び対策については、どのような説明を受け
  ておられますか?
  提供資料に依ると、居室の床は通常の二重床ではなく直床になっています。
  界床のコンクリートスラブに、直接フローリングやカーペット仕上として
  います。そのためフローリングは通常よりも、遮音性能を高めるためにク
  ッションの良いものを採用しています。その結果、歩くと足裏に多少沈み
  込みが感じられることと、ピシピシという音が気になるかもしれません。
   また天井も通常の二重床ではなく、直天井になっています。
  コンクリート界床に直接クロス仕上としています。
   音の影響は実際に生活してみなければ、わからない面が多いのですが、
  上記のことからしまして、ひょっとしたら影響があるかもしれません。
  最上階のすぐ下の階ということですが、最上階の住人はその上がありませ
  んから、被害は受けません。自分が発する騒音の程度を実感することが出
  来ないのです。
  従って下階住戸への気配り等の意識が薄くなりがちかと思います。 

 □ 隣戸住戸からの騒音の影響及び対策については、どのような説明を受け
  ておられますか?
  提供資料によると、戸界壁は、通常のマンションのようにコンクリートの
  壁ではなく、ボード壁となっていますので、場合によったら隣戸の騒音が
  聞こえるかもしれません。
  提供資料の販売パンフレットでは、これに関する説明は見当たりませんで
  した。(あまりこのことには気付いてもらいたくない、というところでし
  ょうか?)
  私のメルマガの?11中央区のNFマンションが、同じボード壁でした。

 
 ■ 日がないので、毎日のように頻繁にメールのやりとりです。

 ■ 売主宛に、内覧会検査事前確認事項及び質疑書を送り回答を求めます。

 ■ 入居説明会

 □ 入居説明会においては、下記を確認なさって下さい。

 ・ 売主の完成検査日
 ・ 内覧会検査日時
 ・ 再内覧会検査日
 ・ 手直し完了確認日(再内覧会検査で未済工事・手直し工事がある場合)
 ・ 工事完了検査日
 ・ 検査済証取得予定日
 ・ 鍵引き渡し
 ・ 入居可能日
 ・ 工事が本当に順調に進捗しているのかを、確認なさって下さい。
  常識的に考えて、内覧会検査日の12日前になってやっと検査日時を知ら
  せるなどということは、おかしいと思います。そんなぎりぎりにならなけ
  れば決められないとすると、何かあるのではないかと勘ぐってしまいます。
  通常は遅くとも1ヶ月前には、検査日時の通知があります。

 □ 入居説明会に行ってきました。
  内覧会検査日には、水は出ないそうです。
  検査時間は45分だそうです。
 
 □ 購入者の検査日に水が出ないなど論外です。
  一生で最大の買物をする購入者にとって、引渡しを受ける前に全てを確認
  するのは当然の権利です。
  こういう失礼な相手には、厳しく対応して下さい。

 □ 検査時間を45分と制限するなど、これももってのほかです。
  45分で終わるように、何も指摘を受けないような、完璧な完成度にして
  くれとおっしゃって下さい。
  ちなみに私のこれまでの検査所要時間は平均3時間でした。
  当然のことながら、必要なだけの時間をかけるということです。

 ■ あすから主人の実家へ1週間ほど帰省して参ります。
  あまり日が無くなってしまって申し訳ありませんが、パソコンも持ってい
  くことにしましたので、メールはなんとか繋がると思います。


 ■ 1週間ご不在とのことですので、その前に重要なことは済ませておきた
  いと思いまして、頻繁にメールしますがご了承下さい。
  売主側担当者がてんてこ舞いとのことですので、全て早め早めの確認と督
  促が必要のようですね。

 □ 「内覧会検査事前確認事項」に対する回答が未だですので、督促なさっ
  て下さい。
  工事が終わっているのか、終わっていないのか、終わっていないなら今現
  在何の工事をやっているのか、これを確認しませんと内覧会検査に行って
  も、未完成だったりということがあり得るわけです。
  それをはっきりさせて安心するために、このことを是非はっきりさせなけ
  ればならないのです。メールではどうも趣旨が伝わりにくいようですから
  、お電話いただけますか?

 □ 専有部分の工事完成日が9/26だとのことですね。
  ということは、ひょっとすると内覧会検査日の状態は、工事がやっと終わ
  ったばかりで、売主の検査とその手直しは済んでいないかもしれませんね。
  気合いを入れて検査する必要がありそうです。

 □ 「内覧会事前確認事項」に対する回答が未だに届いておりません。
  あまりにも日数が経過しすぎております。
  DY様が売主宛に約束させた提出期限に対しても、大幅に遅延しているか
  と思います。「質疑その1」の未回答項目の回答も未だです。

 □ 売主からの回答が滞っていることの督促ですが、どのように督促なさっ
  ておられるのでしょうか?
  何度督促してもだめな場合は、方法を変えるか相手を変えるかということ
  も必要なのではないでしょうか。

 □ いよいよ内覧会検査が、3日後に迫りました。
  売主からの回答は、どうなりましたでしょうか?
  このような状況では私としましても、責任のある検査が出来ませんので、
  厳しい督促をお願いいたします。

 □ これまで売主宛に要求してきた項目のうち、先方が拒否してきている項
  目につきましては、是非にも応ずるようにと厳しい態度で臨んで下さい。
  私としましてはアドバイスは致しますが、売主に対する強制力はありませ
  ん。それが出来るのは、契約当事者・買主であるDY様しかありません。

 □ これまでの経験上、売主側は買主の気持を理解せず、自分の都合を一方
  的に買主に押しつけるという体質があります。
  これに対抗するためには、買主が毅然たる態度を示し、怒るべき時には怒
  ることが必要と思います。

 □ 検査の結果未完成だったり、大きな指摘事項があったり、手直しに満足
  いかない場合には、納得できないので引渡しを受けることを延期する旨、
  告げることも必要かと思います。 

 ■ 内覧会検査の前日になってやっとのことで、質疑書や事前確認事項に対
  する回答が、そして売主完成検査結果記録がFAXされて来ました。
  なんと20日もかかったのです。別に難しいことを質問しているわけでも
  なく、既に決まっていることを報告してもらうだけなのに・・・
  多分ほったらかしていたのでしょう。
  売主が自分で回答できず、施工者に丸投げしていたとかでしょう。
  工事完了検査済証も直前に下りたとFAXされて来ました。一安心です。 

 ■ 内覧会検査当日です
  
 □ エントランスホールで待ち合わせ。お子さん連れのご夫妻とお母様。
 
 □ 水は出さないと言っていましたが、昨日の回答書通りに出させました。
  その結果 排水の不具合が発見されました。
  
 ■ 指摘事項 27項目  大きな指摘事項

  ・戸界壁の一部仕上にGL工法が採用されてしまっている。
    遮音上問題なきよう改修する。(発泡ウレタン充填)
  ・バルコニー手摺がたつき 
  ・バルコニードレイン ストレーナーが固定されていない。  
  ・トイレ手洗器廻りシーリング未了  排水音調整
  ・バルコニー一部タイル剥がれ
  ・アルミサッシュ障子の歪み調整
  ・アルミサッシュ水切下部シール切れ 

 □ 騒音実感確認結果
  ・界床は200?厚スラブにフローリングLL45直貼  おまけに直天井
    上階で走る音は聞こえました。
  ・界壁のうちの1面は乾式耐火ボード壁です。壁を叩く音はよく聞こるこ
    とを実感確認されました。  

 □ 検査所要時間2時間半でした。
 
 ■ 内覧会検査後、私からのメール

 □ 内覧会検査おつかれさまでした。
  こちらからの要求事項に対する回答も、前日ぎりぎりになってやっとのこ
  とで提出されましたね。回答内容は、ほぼ満足いくものでした。

 □ 検査結果で、一番の問題は戸界壁の一部にGL工法を採用してしまって
  いたことです。戸界壁仕上に採用すると、隣戸どうしの音が聞こえてしま
  います。戸界壁に使ってはいけないというのは常識なのに、驚きました。

 □ DY様には、いろいろと厳しいことやうるさいことを申し上げまして、
  大変失礼致しましたが、これもしっかりした検査をするために必要なこと
  でしたので、どうぞお許し下さい。

 ■ DYさんからメール

 □ 昨日は朝早くからありがとうございました。
  事前の調査依頼について、ST工業からはとても丁寧な回答がもらえ、当
  日も私共の部屋については、通常をはるかに超えると思われる対応人員と
  事前準備をしてもらえ、大変満足のいくものでした。

 □ 私共は、子供を早朝(七時前)から夜九時まで保育園に預けており、売
  主等への連絡もままならず、時間がかかってしまいましたが、何とか当日
  にこぎつけることができホッとしています。途中、仕事の忙しさとマンシ
  ョンのこと、引越し後の子供の預け先の手配・調査等でてんてこまいで、
  (今もそうですが)、今後も引越しが無事終了し、新しい生活に慣れるま
  で気が抜けそうにありません。
  色々ありがとうございました。
  
 ■ 再内覧会検査   内覧会検査から20日後です。
 
 □ 本日再内覧会検査(手直し完了確認会)に行ってきました。

 □ 先日の内覧会の指摘事項に関しては、全27箇所の指摘に対して3箇所
  を除き、指摘内容の修正が確認できました。
  特に、問題だった戸境壁のGL工法に関しては、発泡ウレタンを注入する
  対処がなされており、先日の内覧会とは全く違った感じになっており、あ
  の状態からの修復として、満足のいくものでした。
  正直、素人ではあまり良くわからない部分も、村上さんに立ち会っていた
  だいたことで感謝しております。

 □ 再内覧会検査おつかれさまでした。
  殆ど直っていたとのことで、よろしかったですね。
  問題のGL工法部分も、きちんと対応していたとのことで、安心しました。
  騒音トラブルだけは、絶対に避けなければならないことですからね。

   今日検査してきたマンションは、低価格を売物にしたマンションで、直
  床・直天井でした。心配していたとおり、騒音実感確認をしましたら、上
  階からも隣戸からも、よく聞こえました。
  依頼主はかなりショックを受けておられました。

 □ 月末に引き渡し、来月早々には転居いたしますが、安心して引っ越すこ
  とができそうです。いろいろとありがとうございました。
  これからも何かありましたらよろしくお願いします。

 ■ 連休を使って無事に引越しいたしました。
  pcの設定等で少し遅くなりましたが、ご報告します。
  引越しは2日がかりでしたが何とか終わり、荷物もほぼ片付きました。
  2回目の内覧会での指摘に関しては入居時には改善されており、満足いく
  ものでした。

 □ ご入居おめでとうございます。
  手直し結果も満足されたとのことで、ホッと致しました。
  入居してから気がつくことも、いろいろあります。
  どうぞお気軽にご相談ください。
 
 ■ DYさんから、入居2ヶ月後の回顧メールです。

 □ 売主自身は、まったく知らなかったし、購入後も一度も会いませんでし
  たのでよくわかりませんでした。
  売主が全く見えなかったので、ほとんど全て媒介のST不動産でした。
  途中で担当の方が入院してしまったため、それ以降ははっきりいって、回
  っていないな、と感じました。
  入居後の管理会社も同じST不動産系列会社でしたが、それまでの住まい
  のTW不動産系の管理会社と比べると、ノウハウ不足と思います。
 
 □ 施工会社ST工業は、途中で会社更生法適用となりましたが、よくやっ
  ていただいたと思います。

 □ 内覧会検査前に大変だったこと
  私たち夫婦ともに、朝(7時前)から晩(21時過ぎ)まで働いており、
  全く余裕のない日々。子供の送り迎えだけで精一杯だったので、仕事と育
  児以外のことを家で行うということはほとんどできません。よって仕事の
  合間にST工業やST不動産販売に電話するだけで、本当に大変でした。
  いつも、トイレへ行ったり、昼ごはんを食べる暇もないほど多忙なので、
  私用電話のヒマを作るのは至難の業です。
  特に、ST工業は忙しい中かなりよくやっていただけたのですが、ST
  不動産販売は、建築士が同行することが初めての担当者らしく、当初動転
  してしまっていました。あれこれ説得し、その後は協力的になりました。

 □ 内覧会検査当日の感想
  予想以上によく出来ていたし、検査に全面協力していただきました。特に
  ST工業の方は何人も付いてくださいました。

 □ 私の業務に対する感想
  今までたくさんの案件をこなしていらっしゃる関係で、かなり施工会社、
  販売会社に不信感をお持ちなんだなあと感じました。売主の立場の重要性
  は、私どもはあまり感じていなかったので勉強になりました。(仲介業者
  が全責任を代理していると思っていたので。)

 □ 上階や隣戸からの騒音の影響
  入居直後の工事(エアコン設置とか)の音以外はまったくありません。逆
  にうちは子供のお友達が来て騒いだりして心配です。
 
 □ 入居後の不具合
  静かな環境ですのでこんなもんでしょうか。二重サッシでもありませんが
  静かなので特に不満もありません。ただ、保温効果はこれから本格的な冬
  になってから、確認するこになると思います。
  ダイニングとリビングの照明スイッチが逆でした。配線から逆らしく、し
  ょうがなくスイッチボタンの表示を逆転させました。
  駐輪場の具合がよくありません。4ラインあるのですが、うちの自転車の
  あるラインのみ不具合があり、現在苦情を伝えている最中です。共用部分
  に関して、内覧会ではチェックしないので色々ありますね。

 □ 管理会社に言いたいこと
  これは、不満です。駐輪場は1軒1台ずつある計算ですが、2台以上持っ
  ている場合の手筈がまったくなく、かつ入居説明会で駐輪場の位置の抽選
  があったのですが、必要無い人のみ別途連絡するというスタイルで、そん
  な形では本当は使わない人も、棄権しません。案の定、駐輪場はガラガラ
  なのに、置く場所の無い自転車がはみ出してゴロゴロしているという有様。
  管理会社として、ノウハウが無いなあという感じです。その点について不
  満を言っても、「12月の管理組合集会で決まらないと・・・」の一点張り。
  また、上の方の階は明るいのに一日中外廊下の電灯がついているし、1階
  のフロアはやたらと暖房を効かせており、ムダが目立ちます。
  フロントサービスの女性達は非常に感じがいいですが、管理人の方は私達
  が朝から晩までいないせいでまだ会ったことがありません。

 □ DYさんから後輩の皆様へのアドバイスです。
  管理会社の能力は重要だと思います。入居前に、どのような方針かよく聞
  いておいて、変なやり方には異議を伝えておいた方が良さそうです。高い
  管理費を払うのですから。

 □ 場所柄、共働きで子供のいる家庭が多く、お友達もできそうです。
  早くこの土地に馴染んで、多くの人と交わりながら生活したいと思います。

 ■ ずいぶんとお忙しかったのですね。
  おっしゃるとおり、売主に対する不信感があったことと、時間が迫ってい
  たことから、DY様には厳しいことを申し上げたり、何度も督促したり致
  しまして、大変失礼を致しました。
  でも結果オーライで、ご安心なさったかと思っております。

 ■ 編集後記

  売主側が購入者の気持を理解して対応してくれる場合は問題ないのですが
  、今回のように対応が非常に悪い場合は、購入者(依頼主)は大変な苦労
  を強いられます。私は立場上、売主側との直接の折衝は出来ませんので、
  依頼主へのアドバイスを通しての間接的な対応しかできません。
  
   依頼主のDY様もお忙しい中、私からの度重なる督促に気分を悪くされ
  たでしょうし、私も時間がだんだんなくなる中で、正直いらいらしました。
  売主側がもっと誠実に対応してくれていれば、これほどの気苦労もせずに
  済んだでしょうし、相手に対する不信感も抱かずに済んだのではないかと
  思います。
  
 ■ 次号?35のことはまだ考えていません。机の上にも頭の中にもどっさり
  たまってしまっていることを、年内に片づけられるか、無事正月を迎える
  ことが出来るかどうか? といった状態です。

 ■ マンション内覧会立会検査のご依頼は  
            →  http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
  

 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 
 
   一級建築士 ・ マンション管理士
   村上 健
   eMail   kensan._@anet.ne.jp
   HP   http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
   メルマガ http://www.melma.com/mag/26/m00063026/index_bn.html
  
 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 

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