常識ぽてち

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　　　　常識ぽてち　　　　♪2012-04-15（第1289号）

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■計画道路上にある割安な土地

高度成長時代は田中角栄の日本列島改造論に代表されるようなバブリーな道路
計画がたくさんありました。そのときに計画された新しい道路や既存道路の拡
張計画はごまんとあります。

しかしその後の景気の冷え込みによって、その計画は遅々として進まず、道路
の拡張敷地に引っかかっているのだけれど、30年もそのまま、という物件がた
くさんあるのです。こういった物件は売ったほうがいいのでしょうか？あるい
は買い得なのでしょうか？

計画道路上の物件は、その土地に建てられる建物に制限が課せられるため、評
価の査定ではマイナスのポイントになります。つまり売るときは通常価格より
安くなります。買う場合も「安い物件」となります。

道路新設などの都市計画には「計画決定段階」と「事業決定段階」の2段階が
ありますが、地方自治体の財政難もあって、「計画」は決まったけれどなかな
か「事業化決定」しないという事例がたくさんあります。

もちろん「事業化決定段階」では基本的に建物を建てることはできませんが、
「計画決定段階」では、条件付きながら建築物の建築が可能なので、将来を見
据えてどうにも計画が実行されそうにないとか、実行されても簡単に移動でき
るようにしておけば、そういった「計画道路上の物件」も買い、ということが
できます。

計画道路予定地になっていても建てられる建物は、木造、鉄骨造、コンクリー
トブロック造であり、2階建てまでで地階がない事です。マンションのような
鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造は撤去が難しいため建てること
ができません。

計画道路の実行見通しは、市町村役場の都市計画課で確認できます。しかし計
画はすでに決定しているわけですから、長年放置されていても道路が絶対にで
きないとはいえません。むしろ「いずれ道路になる」と考えた方が無難でしょ
う。

計画道路が「道路」になるときには自治体よりその持ち主に「保障」が出ます。
つまり「高く買ってくれる」という思惑があるため、長年持ち続けることにな
るのですが、今後その計画道路が道路として実現するかどうかは甚だ疑問です。

道路ができるまで50年もかかってしまうとすれば、高齢者の場合は活用するこ
となくこの世を去ってしまいます。将来を見据えて、今こそ活用すべきだと思
えば、計画道路上ということで安くなっても「売って」資金化することも視野
に入れるべきでしょう。

【関連記事】

[887]土地を上手に売る方法
http://www.tamagoya.ne.jp/potechi/b/archives/2005/07/887.php

[957]道路に接していない土地
http://www.tamagoya.ne.jp/potechi/b/archives/2006/05/957.php

その他の常識は…
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