住宅・不動産

■買ってはいけないマンション■

“絶対”失敗したくない人だけに、コッソリ読んでほしい、新築・中古マンションのホンネトーク。

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■買ってはいけないマンション■

2004/06/28

    不動産の達人が明かす、マイホーム購入極秘ノウハウ
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■■        買ってはいけないマンション  
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■■       Produced by http://www.sakurajimusyo.com/     
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2004/06/28号  ━━━
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  1.あなたのご質問、達人がお答えします!!
  2.上級コンサルタント 大久保新のコンサルティングレポート
    3.知らなきゃ損するメルマガ情報       
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 こんにちは、不動産の達人 株式会社さくら事務所です。

 最近、ラジオで達人のトークを試聴できるようになったことを
 前回お伝えしました!!この試聴コーナー、実はこのメルマガ
 のレポート担当達人、大久保の力作です。
 
 独学で ホイホイっとパソコンを操ってしまう・・・
 達人たるもの、何に対しても器用なんですかね。(誤解?)

 それでは、今日の極秘ノウハウを、お楽しみください。

□■□■□■  あなたのご質問、達人がお答えします!!  □■□■□■


 地価が底値の今が買い!と聞きました。
 私も急いで買わなくちゃ!!  (Eさん 30代)


▼ 達人がお答えします! ▼

「地価が底値・・・」

そういわれ続けてカレコレ10年以上経ちます。(・・・遠い目・・・)

地価は 一部の地域を除いて これからまだまだ下がり続けると思います。
これに対して経済動向は一向によくなる気配がありません。

このため専門家の間では
「マンションを購入するより賃貸を選択する方が賢明」といわれています。

では、マンションの買い時はいつくるの?

それは、購入者のライフスタイル・ライフサイクルを
考えあわせたうえでの問題となりますますので
一概には言えません。(ゴメンナサイ)

地価やデフレ検討材料に入れることはもちろん大事ですがそれよりも、
「自分にとって買いたいとき・買うべきときが買い時」
なのです。


▼ チェックポイント! ▼

まず、「地価」について勉強してみましょう。
地価には色々な指標があります。これで地価の推移を見てみましょう。

・公示価格(国土交通省のHP参照)
   それぞれの地域のポイントを定めて、売却する時の地価を表にしています。
   毎年3月に情報が更新されます。(観測日は1月1日)
   目安として過去5年間の推移をみるといいでしょう。

・基準地価(国土交通省のHP参照)
   公示価格と同じですが都道府県が行っていて、毎年10月頃に情報が
   更新されます。(観測日は7月1日)
 
・路線価 (国税省HP参照)
   相続税、固定資産税の計算に使用される価格です。
   その土地が面している道路、間口の大きさなどで価格が変わります。

・固定資産税評価額
   国が定めた「固定資産評価基準」をもとに市区町村が決定します。
   市町村の税務課で確認できますが更新は3年に1回です。

・実勢価格(市場価格)
   新築、中古で売買される価格で仲介業者などが決めています。


ちなみにマンションの値段の付けかたには 以下の3つの方法があります。

1.取引事例比較法
  まわりの物件がいくらで取引されたかを目安にします。
  中古物件は主にこの方法で値段が決まります。

2.原価積算法
  土地の仕入れ、建築、広告、モデルルームや何やらに
  いくらかかるかを基準に値段が付けられます。

3.収益還元法
  その物件が「いくらで貸せるか」で値段を決めます。
  せっかくマンションを買っても周辺の賃貸相場より割高では
  もったいないですし、万一賃貸に出さなければならない時に
  損をしてしまいます。今後はこれを基準に価格の妥当性を考えてくださいね。

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▼ 今日のポイント ▼

 地価はまだまだ下がります。
 底値になるのを待つよりも、買いたいときに正しい判断を。

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『拒否反応?』

新築マンションの内覧会に同行。。。
ここのところ優良物件のオンパレードです(^^)
今日伺ったところは、久しぶりに最初は怪しい雰囲気で 
空気がとっても重かった。

私たちのような調査の人間が内覧会に同行するだけで 
「拒否反応」を起こす人たちがいます。

気持ちはわからなくもないですが、私は調査に伺っているだけで 
別に「ケチ」を付けに行っているわけではないんです。
確かにハタから見ると「同じような」調査をしていますと言って、
ただ「アラサガシ」をしている所もありますが... 

私たちは「ケチ」を付けているのではなく「いい物はいい」
「悪い所は直して下さい」と本当のことを正しく調査しているだけなんです。
それが証拠に今回のように最初は重い雰囲気だったのが、帰り際には
施工会社の人のこわばった顔も笑顔に変わる事がほとんどです(^^)

きちっと施工されている物に関しては、依頼者の方はもちろん施工側の方にも 
伝えますし、指摘項目があれば、きちっと直してもらうように交渉もします。
時にはに施工会社の方に補修方法までも指定することだってあるんです。

私たちがきちっと調査をすることで「売る人」、「造る人」、「買う人」の
関係が 正しくなると信じています。
それが、さくら事務所の使命でもあると思っています。

いいものを作っている人たちには、もっと自信を持って欲しいと思いますね。


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初の一戸建てセミナー『さくら事務所1dayスクール 物件調査のプロが明かす
絶対に後悔しないマイホーム購入術 ○と×』、が無事終了しました。

休日まる1日の長時間セミナーにも関わらず、満席でのご参加、本当にありがとう
ございました。

驚くほど遠方から宿泊でお越しくださったり、早い時間からお越しくださって資料
に目を通されたり、終了後長く並んででもたくさんのご質問をいただいたり、、、
皆さんの熱意を直に感じ、胸がいっぱいになった一日です。

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