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■買ってはいけないマンション■

“絶対”失敗したくない人だけに、コッソリ読んでほしい、新築・中古マンションのホンネトーク。

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■不動産取引探検隊 お助け!さくら事務所■ 不動産相談室

2002/12/15

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     ■不動産取引探検隊 お助け!さくら事務所■
            不動産相談室  
   
                    2002年12月15日発行

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◆質問◆
マンションの基本的な構造を考えると、コンクリートが重要だと思いますが、
コンクリートについて簡単に説明してください。

◆回答◆
少し長くなりますが、なるべく簡単にご説明します。

ほとんどのマンションはRC造・またはSRC造です。 
この「C」がコンクリートです。
このコンクリートの強度や施工の仕方によって、
マンションの寿命は大きく異なります。 
一口にコンクリート強度といっても、引張・曲げ・せん断・付着・圧縮 等々、
様々な強度の種類がありますが、
通常コンクリートの強度は 「圧縮強度」で示します。 
これは、コンクリートが圧縮力に対して非常に強く、
引張りや曲げには 弱い性質をもっているからです。 
引張りや曲げに強い鉄筋で引張り、曲げ応力を補強しているのが 
鉄筋コンクリートというわけなのです。

●コンクリートは何で出来ているのか? 
 1 セメント(水を加えると化学反応を起こして固まります)
 2 骨材  (砂や砂利のことを言います。この粒の大きさも重要な要件です)
 3 水   (水が多いと接着力が弱くなり、少ないと接着力は強くなります)
 (4 混和剤)です。 
 
●強度を左右する要件 
 上記に上げた材料のバランスの他 
 1 コンクリートが均質である事 
 2 コンクリート打設時の温度・湿度 
 3 コンクリート打設後の養生期間 
 4 コンクリートがおかれる環境
   は、コンクリート強度を左右する重要な問題です。   
 
◆学会が決めた耐用年数
 日本建築学会が決めた耐久年数の水準があります。
 18N/30年
 24N/65年 
 30N/100年 
 です。(単位:ニュートン)

 ただしこれらの数値は、
 1 外界からの影響を受けない場合とされている 
 2 現段階では科学的データが不十分であり、確定的な数字はない
事から、マンションの耐用年数(寿命)を具体的に示しているもので
あるとはいえず、 実態はこの数字より早く寿命が来るものであり、 
あくまでも参考程度にとどめておくべきであると思います。

コンクリートは、体力以上の力がかかるとすぐに、
また一気に壊れてしまう脆さがありますが、マンションの強度は、
コンクリートと鉄筋のバランスで成り立っています。

1 鉄筋は引っ張る力に強いのですが、曲げる力には滅法弱いものです。
  コンクリートは圧縮する力には強いですが、引っ張る力には弱いです。 
2 鉄筋は火や錆びに弱いのですが、コンクリートはアルカリ性なので、
  鉄筋を錆びから守ります。 

●壊れやすいコンクリート
 1 鉄筋の不足 
   帯筋やはりのあぱら筋が充分でないとせん断や座屈が起こります。
 2 コンクリートが均質でない 
   コンクリートは、セメント・骨材・水 を混ぜ合わせて作るのですが、
  完全に均質にする事は不可能です。 
  どの程度均質性が保たれているのかが重要なのですが、
  最低でも前後5%以内のズレに収まっていないといけません。
 3 コンクリートかぶり厚の不足
   鉄筋を適度な厚さで覆っていないと、鉄筋の腐食が進みます。
  
コンクリートは元々アルカリ性が強いので、
鉄筋を錆びから守る事が出来るのですが、
長い年月には中性化が進みます。
中性化されたコンクリートに触れている鉄筋はどんどん錆びます。
鉄筋は錆びると膨張して体積が増しますので、
コンクリートにヒビをいれる原因になります。
ヒビが入ればそこから外気に触れたり水分が吸収されたりして
鉄筋はどんどん錆びていき、コンクリートもどんどん壊れていきます。
これを「爆裂現象」と呼びます。
爆裂現象は、少し前には山陽新幹線の高架で話題になりましたが、
古いマンションにはよく見かけますし、驚く事に、
比較的新しいマンションでも、その兆候が見られるものがあります。
もうこうなると、建築学会の発表している耐用年数などは関係なくなります。   
 
 (不動産調査さくら事務所 不動産コンサルタント 長嶋 修)

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創刊日:2000-11-01  
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