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“絶対”失敗したくない人だけに、コッソリ読んでほしい、新築・中古マンションのホンネトーク。

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■不動産取引探検隊 お助け!さくら事務所■ 不動産相談室

2001/04/22

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     ■不動産取引探検隊 お助け!さくら事務所■
            不動産相談室  
   
   ★VOL.21 家を売りたい!でも評価額が安すぎる!★   
                2001年4月23日発行
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★現在住んでいる家がいくらで売れるのか・・・家を持つ人なら
誰でも気になる点です。
家を売る際には、不動産業者が価格付けを行なうことが一般的ですが、
一体どのような方法でおこなわれているのでしょうか。
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■質問■
初めまして。現在、小さな戸建に住んでおりますが、
手狭に成ってきた為、別の場所に移ろうかと思っています。
近所に出た物件を見に行ったところ、
不動産屋の方がいろいろと話しに乗ってくれましたが、
家を売る値段の件で腑に落ちない所があります。
国土交通省の地価表示価格の4分の1位の評価しかしてもらえないのです。
確かに、土地自体狭いし、幹線道路より100m位奥へ入っています。
地域の周りの地価も100万と違わないのにどんな評価なのでしょうか。
ちなみに国土交通省の評価が1平方メートルあたり300万円前後に対して、
不動産屋さんは自信を持って1平方メートルあたり80万円以下の評価です。
他の不動産物件を見ても、この価格だと家が古く評価額が無いとしても
1000万以上安いと思います。納得がいく調査の仕方があったら教えて下さい。
                                          
 
■回答■
ご質問にお答えします。
 
地価工事価格の土地と、あなたの土地に違いはありますか。
ちがいとは、道路付け、土地の間口、日照等々です。
不動産の価格は様々な要素を織り込んで決定されますので、
要素の差によって価格に大幅な違いが出る事があります。
 
とまあ、ここまではカッコのいいお話を書きましたが、
不動産業者の査定の実情は、実はそれほどしっかりしたものでは
ありません。
「前に近所の家がいくらで売れたから、この家は大体この位の値段」
という、感覚的どんぶり勘定で行なわれるのが実情です。
いわゆる、取引事例比較法ですね。
 
とはいえ、不動産の売出はどこかの不動産業者に依頼するのが
オーソドックスな姿です。(個人売買市場はまだ整備が足りません)
 
1 査定は数社にお願いする事
2 高いところが一概によいとは限らない
  自分の所で専任を取りたいために、とても売れる価格ではない
  提示をする業者もあります。
 (後から「売れないから値下げしてくれ」といわれる可能性大です)
3 価格についての根拠を明確に示してくれて、
  あなたが納得の行く不動産業者を選ぶ事
 
注意点としては、こんなところでしょうか?
また契約形態は、専任媒介でなく一般媒介をお薦めしています。
不動産業者は売主の手数料を確保するため、専任媒介を進めます。
それなりのトークも用意しています。
しかし、専任ではリスクが高いと言うのが私の持論です。
それに比べ一般媒介は各社とも売らなければ手数料が入りませんので
各社競争になります。
 
お答えになりましたでしょうか?
今後もさくら事務所をよろしくお願いします。
 
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創刊日:2000-11-01  
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