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■買ってはいけないマンション■

“絶対”失敗したくない人だけに、コッソリ読んでほしい、新築・中古マンションのホンネトーク。

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■不動産取引探検隊 お助け!さくら事務所■ 不動産相談室

2000/12/15

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     ■不動産取引探検隊 お助け!さくら事務所■
           【 不動産相談室 】
  
    ★VOL.7 民法と宅建業法どちらを優先するの?!★   
                 2000年12月15日発行
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★「トラブルを解決するための知識を得ようと本を読んだが、
本によって書いてあることが違う!正しいのはどちらだ?」という
相談を受けることがあります。今回の相談も、宅建業法と民法の
どちらを適用するかで結果が違ってくる問題についてです。

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■質問■
 建築条件付土地建物(途中から建売形式に変更)の交渉中、
その土地が池であった事を知り、まだ未契約の物件であるが、
契約する意思がない旨を連絡した。
それまでの価格及びプラン交渉の進行状況から、
業者は私が契約するものと判断し、土地の地主との売買契約を既に
結んでしまっていた為、契約解除に伴い、手付金を放棄することになり、
「その分を私に支払って欲しい」
との請求をしてきた。業者の言い分としては、
「その土地は買主の為に購入したものであり、
買主が購入の意思表示を示さなければ業者側も購入しなかった。
これまでの状況から購入する意思で双方合意しているのだし、
行った行為(各種申請の実施等)についても随時、
買主に告知しており、買主はそれを了解してきたのだから、
地主に支払わなければならない手付金(違約金)を
買主に肩代わりしてもらうことは法律上問題ない。」
という内容である。
但し、土地の売買契約を結んだことは知らされていない。
 しかし一方でその土地が造成時に池であった等の、
「事前に説明されるべき事項の説明」はなく、そのことにより
物件購入に関する意思決定の錯誤が生じているのも事実である。
 現在でも、契約前に行われるべき「重要事項の説明」は
口頭及び書面でもなく、当然売買契約も結んでいない。
また、最初の紹介からこれまでかなり日数が経過しているが、
こちらの都合で契約をのばした訳ではない。
 民法上、口約束でも契約は成り立つとの旨を雑誌で読んだが、
宅建法上でも、業者と私(民間)の間で同じことが言えるのか、
また、民法と宅建法の優先順位はどちらが上で、このケースの場合、
訴訟まで発展した場合の展望はどうなりそうか等々、
見解を頂けたらうれしく思います。
注)本文は長いので、途中を何箇所か省略しました。
  また、わかりやすいように、表現を変えてある箇所もあります。

■回答■
 結論からいいますと、契約も結んでいない状態ですから、もちろん
購入を中止できます。問題の土地を、業者が地主から購入することに
同意した経緯もないのですから、土地の購入は業者の判断です。
それにより、不利益が生じたとしても、これは業者の責任です。
 業者が売主として、自己の所有に属さない宅地建物の売買契約を
結ぶことを、宅建業法では禁じています。
(売買予約もこれに含まれます。)
つまり、売主として契約するためには、地主との売買契約もしくは
売買予約を締結しておく必要があったのです。
そのような理由から、購入を急いだのかもしれませんが、
地主への手付金(違約金)を代わりに支払う義務はありません。
 それから、仮申込み金の返金を請求しましょう。
仮申込みを予約とみなすのなら、前述の宅建業法違反です。
 このようなトラブルは精神的にも体力的にも大変つらいものです。
一日も早い解決を願っております。
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★民法はいわば法律の基本です。しかし、不動産取引のプロである
不動産業者と一般消費者とのトラブルに民法を適用したのでは、
一般消費者にとって非常に不利な状況となります。
そこで、宅建業法では不動産業者に対して信義誠実を求め、
一般消費者が思わぬトラブルにまきこまれないように、民法よりも
細かい規制を設けています。宅建業法に定められていない事柄は
民法が適用になりますが、民法と重複する場合は宅建業法が優先と
なります。中には、非常識に業者を振り回す消費者もいて、
一昔のように、業者ばかりが悪者という時代でもありませんが、
知識と経験の差を理由に、一般消費者の保護がはかられています。
さて、今回の相談についてですが、やはりどんな場合でも、
どんな立場であっても、意思表示は重要です。
もし、不動産業者が土地を購入する旨を打診していたら・・・
もし、買主が事前に重要事項の説明を求めていたら・・・
自己の立場を不利にしないためだけではなく双方に無駄がないように、
意思表示を明確にし、行動に対する確認を怠らないことです。

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創刊日:2000-11-01  
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