住宅・不動産

■買ってはいけないマンション■

“絶対”失敗したくない人だけに、コッソリ読んでほしい、新築・中古マンションのホンネトーク。

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■不動産取引探検隊 お助け!さくら事務所■ 不動産相談室

2000/11/24

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     ■不動産取引探検隊 お助け!さくら事務所■
            不動産相談室  
   
   ★VOL.4 融資を断られたのに契約は有効?!★   
                    2000年11月24日発行
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 ★不動産をローンで購入する際に、銀行等の融資機関による審査に通らず、
購入代金の準備をすることが出来なくなることがあります。そのような場合に備えて、
‘ローンの不成立の時は契約を無効とする’旨の特約をつけますが、
公的融資が不成立だったら・・・銀行の融資が不成立だったら・・・等の条件を
冠するのが通常です。
いわゆる‘ローン条項’と呼ばれる特約です。
今回は、希望する銀行に融資を断られながらも、
条件が都市銀行となっていたために、契約を白紙に戻せないという相談です。

     ■質問■
 はじめてメールいたします。 新築建て売り住宅の購入契約をしました。
 ただ、建物の価格は現在も決定しておらず(オプション、間取り変更検討中
のため)、売り主、仲介業者、の方で、当初の予定より150万円上乗せした
ローンの借入金額を契約書に書きいれられました。
「金額が高額のため、我が家の収入では払っていけないかもしれない、 、、 」
と何度も言っていたのですが(年間返済率39%です)、やはり仲介業者では
( あたりまえですが)
「この収入なら何の問題もない」
と繰り返し言われ、
「なんとか がんばろうかな」
と決心しました。 融資特約の条件は「富士銀行他都市銀行」となっています。
 この時、
「富士銀行で借りなければいけないという意味ではなく、
売り主の建設会社の提携先だから名前があがっているだけ」
と言われたため、会社で取り引きがあることでポイントサービスのあるさくら銀行に
住宅ローンの申し込みに行きました。
 すると、年収、担保、ともに借入金額は契約書の額より1000万円低く、
行員 からは、この借入額では返済はかなり苦しくなるだろうとアドバイスを
受けました。
金利上のメリットがあるさくら銀行で借入をしたいという思いがあったため、
都市銀行でも他の銀行では借りたくありませんでしたし、上記のアドバイスを
受けたこともあり、富士銀行で貸してくれたとしても返済が不安ですし、
「さくら銀行で融資 がお りなかった」事実をもって契約を解除できないかと考えました。
 契約書には、ローンの審査がおりなかった場合は手付金も戻ってくることに
なっ てい ます。 そこで仲介業者に申し入れたところ、
「富士銀行でローンがおりれば、購入可能 とい う判断となり、契約を解除した場合、
手付金は戻らない」
と言われました。 確かに、言われることもわかりますし、事前にさくら銀行に
相談しておけば、、 、と いう自己責任は大きく感じているのですが、
都市銀行クラス、といってもそれぞれの銀行で条件も異なり、かつ、会社関係で
金利がサービスされる銀行もある中で 
「貸してくれるところがあるなら、そこで借りろ」
というような結果に納得がいきま せ ん。 
いまとなっては手付けを流して、別な物件を探すか、このまま購入を進めて不本意な
金利でローンを組まなければいけないのか、選択にせまられています。
 建物の見積もりも最終はでていない、という点も、
「早まったかな」
という思いでいっぱいです。このような状況では、解約する場合やはり手付けは
あきらめないといけないのでしょうか。 今週中に結論を出さなければいけません。 
お忙しいところ恐れ入りますが、できれば早めのご返事、お待ちしております。
 何卒よろしくお願いいたします。

      ■回答■
  メールを拝見致しました。
ご要望通りなら融資特約に、さくら銀行 と明記するべきでした。
‘都市銀行’とある以上は、都市銀行で融資をしてくれるところが
あれば例え金利が高くなってもローン成立となります。
その契約内容に合意して押印した訳ですから、この点では、この不動産業者が
特別に非情な訳ではありません。
ただ、不親切であるということは言えると思います。

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★この相談者の方は、ご自分に有利な特典のある銀行をあきらめて、
他の都市銀行でローンを組むことを余儀なくされる立場になりました。
融資機関名、支店名、融資金額について明記しておくことが必要です。

○不動産売買Q&A 融資利用の特約
http://www.sakurajimusyo.com/qayusi.html

このようなことはよくあることで、なかには、
‘ローンが不成立だったら契約を白紙解除する’としか記されていなかったので、
銀行での融資額で足りない分は、いわゆるノンバンク系列の金融機関からも
借りることになってしまったケースもあります。(年利はなんと15%です!)
このようなケースも決して珍しいことではないのです。
その原因としては、仲介業者の説明不足や、営業本位で不親切な態度も
あげられるでしょうが、やはり一番大きな原因は、契約書の内容を明確に理解
しないなままに、契約書に判を押してしまう買主にあると思います。
不動産に限らず契約とは、双方の合意によって成り立つものです。
契約書に判を押すということは、その内容に合意したということです。
 相手が個人であっても大企業であっても、ある程度の知識を蓄えた上で
慎重に行動することが、とても大切です。

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創刊日:2000-11-01  
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