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〜脱サラしたアラフォー元サラリーマンの不動産投資日記〜『トランクルーム大家の日記』

脱サラしたアラフォー元サラリーマンの不動産投資日記。トランクルーム投資が中心です。
企業オーナー兼投資家。3社経営6社投資。
日本興業銀行(IBJ)・Goldman Sachs出身。

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『トランクルーム大家の日記』区分所有マンションを買うと儲かるのか(9)

2019/09/18

都心の区分所有マンションは投資対象としては
どうなのでしょうか?

筆者は、投資対象としてはまあまあ良いかな、
と思います。

なぜなら家賃相場が高いので、管理費、積立費、
経費を引いた後でもキャッシュが残りますし、
地方よりも転売可能性が高いので運営をやめよう
と思ったときにも比較的はやめに現金化できます。

そのような理由から、都心に住みつつ都心の
ワンルームマンションに投資するという投資手法は、
投資の初心者の方であればありかなと考えています。

ただし注意点もあります。
安い、価格帯で600万円以下の物件では借地物件や
狭小ワンルームが多く存在しているのです。

まず借地権について。
ワンルームマンションの資料をよく読むと、
土地権利についての記載があります。
「所有権」または「借地権」と記載されていること
が多いと思います。

借地権の中でも特に「定期借地権」の場合注意が
必要です。備考欄に何年までの借地か記載がある
と思うのです。

たとえば定期借地期間五十年の物件があったとしま
しょう。このワンルームマンションの築年は20年。

最近の定期借地物件は期間満了しますと建物を取り
壊して更地にして土地を返還しなければなりません。

そう考えると、建物が使える期間は残り30年しか
ありません。

30年あれば投資額は回収できるのではないかと
お感じになる方もいらっしゃるかもしれません。
しかしそれは大きな間違いでして、都心の中古マン
ションは人気があり利回りが低いので、資金回収で
きそうになるまで待ってからワンルームマンション
を売ろうと思っても、そのころには残存期間わずか
数年のマンションになってしまっています。

これでは誰も買いません。

都心の中古マンションへの投資の基本戦略は、利回り
が低いので数年保有して売却し利益を確定させる。
これに尽きます。

この価格帯のワンルームのもう一つの問題が「狭さ」
です。狭いと借りても少なくなり、売却時の買い手も
少なくなります。実際20平米と言いますと、約6坪。
12畳ほどです。このスペースの中に洗面、トイレ、
風呂、キッチン、収納、玄関を詰め込むので、居住
スペースはこの半分くらいになります。

ご自分で住んでみたところをイメージしてみて、
どれくらいの広さならふつうに生活が可能か、考えて
広さを選びましょう。

経験上20平米未満は検討対象から外した方がよいと
思います。

都心の区分マンションは売りに出すと価格設定さえ
間違わなければあっという間に売れてしまいますので、
家賃収入を得つつ転売益を狙ううな投資スタイルで
とりくむのも面白いですね。

都心区分の場合、地方のファミリー層向けのように、
キャッシュフロー・シミュレーションをする際の
注意点をお話しします。

考え方は地方の区分マンションの時と同じですが、
都心はライバルが多いので粗利は10%ぐらいに落
ちると思います。

一千万円で転売可能な区分マンションが900万円
くらいの値付けで出てきたのを狙うイメージです。
たまに一般向け市場にも出てきます。

利幅は地方より薄くなりますが、その分、売買の
回転速度を上げて利益総額を増やしていくイメージですね。
本格的に取り組もうとおもったら、宅建業法免許が必要
になりますが。。。

都心物件ですから地方よりもライバル多く、
競争は激しいです。利幅も薄くなります。
銀行融資もあまり期待できないので、現金買いが可能
な方向けでしょう。資産を急拡大させたい方であれば、
あまりおすすめはできませんね。

不動産投資の良さは銀行融資という他人の資金を組み
合わせて資産を急拡大できるところにあるので、
経済的自由を達成したい方は、他の投資手法を検討さ
れてみてはいかがでしょうか。

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創刊日:2018-11-13  
最終発行日:  
発行周期:週刊  
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