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住宅販売に欠かせないものは
?建物合理化(建物原価18万円・工期30日・粗利益30%)
?不動産の商品化(売れる商品を明確に創る=顧客にとって分り易い事)
?住宅販売戦術(安心・信頼を売る。そして素人女性パートさんが売れる仕組みを社内に作る)
この3点のどれが欠けても住宅販売は成功しません。

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建物合理化3

発行日:4/30


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■■建物合理化3■■

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HRエイチアール宮崎です。


今回は工期についてです。


この記事のカテゴリーはこちらo(^o^)o
http://ameblo.jp/miyazaki-hr/entry-11157066422.html



何度もお話しましたが重要なのでここでも考えて行きましょう。

弊社のある提携先工務店さんでは年間受注棟数を予め決めています。


責任持てる職人さんチームが2組なんです。
1組で年間20棟の施工をします。1日8時間労働ですよ。
基本的には残業は無しです。


1組のチームは基礎・大工・屋根・左官・電気・水道・・・・・・
等々一式の職人さん達です。



余談ですが大工さんは2,000万円の手間賃を稼いでいます。


更にこの会社は年間40棟受注の工程表を事前に作成してあります。
何月何日に今年4棟目の地縄張りの予定が事前に決まっています。


そこから逆算して販売戦術を行ってきます。


お客さんには工務店の工程表に合せて貰うんです。
電車のダイヤ(時刻表)の様に工務店の施工ダイヤ(工程表)なんです。


お客さんの予定に振り回される工務店ではないんです。


それはそうと1組で年間20棟の施工って変でしょ?
工期30日なら年間12棟なのでは?^^;


当然の疑問です。
この辺の種明かしは後程お話していきますので
今回は我慢して下さい。



今回は工期の話なので話を元に戻します。


例えば
1,000万円の住宅を受注したとします。粗利益300万円(30%)とし
会社固定費を月100万円掛かるものと仮定します。



工期3ヶ月の場合 粗利(300万円)−固定費(100万円×3ヶ月=300万円)=  0円


工期2ヶ月の場合 粗利(300万円)−固定費(100万円×2ヶ月=200万円)=100万円


工期1ヶ月の場合 粗利(300万円)−固定費(100万円×1ヶ月=100万円)=200万円


如何ですか?
同じ粗利益率なのに工期の違いによって大きく違います。


これに借入の金利負担が掛かるとすると3ヶ月の工期では赤字になってしまいます。



ここでは単純な工期の比較だけですが、実際はもっと複雑です。
下請け業者によって能力が違います。


A社は40人工で20日だけど、B社は50人工で25日とか
「俺は手許は持たない主義だ」なんて職人さんもいます。


或いは年間にこれだけの棟数をくれるなら全面的に協力するって方も
沢山います。



人工数が大事! チームが大事! 工期が大事!って言って来ました。
ここで重要な事をお話します。



工務店さんは下請け職人さんに良いようにあしらわれているケースが
結構あるように感じています。


下請け職人さん達は確かに大切ですが、彼らの中には複数の工務店に出入りして
相手によって提出単価を変える人もいます。



チラシやパンフレット等の販売経費は御社のリスク投資なんです。
失敗しても彼らは負担してくれません。



共に考え、共に努力してくれる本当の協力業者を探し当てて下さい。
今週は工期を考えて行きます。


次回のブログは「早いってお得?」をお送りいたします。


工期短縮に纏わるお話しをしてまいりますので
期待して下さいね( ^ ^ )/


この記事のソリューションはこちらo(^o^)o
http://www.hr18.jp/rationalization/index.html



建物合理化(コストダウン)に真剣に取り組み
人工数や工期短縮を達成されている工務店さんが沢山おられます。
全ての工務店さんがブログ記事の様な方ではありませんので
くれぐれも誤解が有りませんようにお願いいたします。<m(__)m>


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最後までお読み頂き有難う御座いました。

□春以降の受注計画は如何ですか?
□粗利益率30%以上取れてますか?
□住宅販売戦術で行き詰ってはいませんか?

無料個別相談を行なっております。
御社の販売戦術にお役立て下さい。
無料個別相談はこちら⇒ http://www.hr18.jp/contact/index.html 

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不明な点や質問がある方はブログ内の「コメント」・「メッセージ」
若しくは、こちら http://www.hr18.jp/contact/index.html からどうぞ。

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<関連記事>


「建物合理化?」
http://ameblo.jp/miyazaki-hr/entry-11149630792.html


「建物合理化?」
http://ameblo.jp/miyazaki-hr/entry-11143182319.html



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