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住宅販売に欠かせないものは
?建物合理化(建物原価18万円・工期30日・粗利益30%)
?不動産の商品化(売れる商品を明確に創る=顧客にとって分り易い事)
?住宅販売戦術(安心・信頼を売る。そして素人女性パートさんが売れる仕組みを社内に作る)
この3点のどれが欠けても住宅販売は成功しません。

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手っ取り早い?

発行日:4/3


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■■手っ取り早い?■■
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HRエイチアール宮崎です。

今日は質問があった項目について考えて行きます。


質問は「分割」です。
不動産の商品化の基本と考えております。( ^ ^ )/


セットプラン980万円と言った商品を作るには
建物合理化と土地のコストダウンが不可欠です。


土地のコストダウンの手っ取り早い方法が「分割」です。(^-^)v


分割の記事はこちら

ブログ「月々返済とガソリン代の話」補足001
http://ameblo.jp/miyazaki-hr/entry-11101068764.html

ブログ「棟数が重要?」補足003
http://ameblo.jp/miyazaki-hr/entry-11099077203.html

ブログ「棟数が重要?」補足004
http://ameblo.jp/miyazaki-hr/entry-11099269801.html

質問の内容は「そんなに都合良く分割出来る土地がない」って言う内容でした。
いわゆる「鰻の寝床」物件が多いと言う事です。
(「鰻の寝床」とは土地の道路に接する長さが少なく奥に長い敷地の事です。)


弊社の基本的な考えをお伝えします。
異論のある方もおられるでしょうが、これも一つの考え方です。
最低間口は5mです。(゚ω゚;)。o○(ぇ!?)


この5mの根拠は車が2台止められる長さです。
これが最小間口です。


例えば200?60坪の敷地があったとします。
正方形ならば14m×14mですから分割しても間口7m確保出来ます。


最低限の分割可能間口が10mですから10m×20mの土地が分割可能な
土地物件の条件となります。


如何ですか?間口10mが分かれ目です。(^-^)v


10m以下になると分割しても無理なプランをしなくてはならなくなります。


え?間口5mでも無理なプランですか?
大丈夫ですよ。(^-^)v


間口2間半・4.55mのプランは大量に用意してあります。
御社も簡単に作れますよ。


結構、面白いですよ。
「峡小地の家」なんて2級建築士の製図の課題みたいです。(^-^)v


注意事項として間口10m以下の物件を「旗竿」で売るケースがあります。
「旗竿」物件は売れ難いので避けたいですね。


はっきり言います。
そんな物件は手を出しません。(^-^)v


世の中の売り地が全て私達の取り扱い出来る物件です。
いくらでも良い物件はあります。


無理に売れない(売れ難い)物件を抱えて苦労する必要はありません。(^-^)v


話しが変わりますが、30坪・100?の土地に拘ったのは
住宅金融公庫が100?以上が融資対象だったからです。


現在のように民間の金融機関が融資の窓口であれば30坪・100?以下もOKです。


20坪でも25坪でも構わないと思います。
「ミニ開発ではないのか」ってご批判もあるかと思いますが
住宅ローン破綻者を作るよりも良い方法だと思います。


余裕のある方は60坪でも100坪でも広い土地を購入されれば良いだけです。


住宅が60坪の敷地でなければばらない理由は何処にも無いと思います。
一番簡単で手っ取り早い土地のコストダウン「分割」です。


念の為にもう一度。分筆はしませんからね。
購入者が決まってからの話しです^^;


分割と言っているのはプラン上の事です。(^-^)v

是非、皆さんも試して下さい。


しかし、建物合理化(コストダウン)が出来ていないと魅力が半減します。
土地も建物もコストダウン出来てこその商品です。


土地建物セットプラン980万円、月々返済2万円台って如何ですか?(^-^)v


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最後までお読み頂き有難う御座いました。

□春以降の受注計画は如何ですか?
□粗利益率30%以上取れてますか?
□住宅販売戦術で行き詰ってはいませんか?

無料個別相談を行なっております。
御社の販売戦術にお役立て下さい。
無料個別相談はこちら⇒ http://www.hr18.jp/contact/index.html

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不明な点や質問がある方はブログ内の「コメント」・「メッセージ」
若しくは、こちら http://www.hr18.jp/contact/index.html からどうぞ。

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<関連記事>

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