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住宅販売に欠かせないものは
?建物合理化(建物原価18万円・工期30日・粗利益30%)
?不動産の商品化(売れる商品を明確に創る=顧客にとって分り易い事)
?住宅販売戦術(安心・信頼を売る。そして素人女性パートさんが売れる仕組みを社内に作る)
この3点のどれが欠けても住宅販売は成功しません。

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建物合理化(1)

発行日:4/2


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■■建物合理化(1)■■
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HRエイチアール宮崎です。


今回から「建物合理化」のスタートです。


■建物合理化、建物原価18万円って可能?


皆さんは建物原価18万円で建てる事が出来ますか?
建物売価19万円で販売している企業がいます。
原価ではなく売価19万円です。


オール電化住宅を25万円で販売している企業がいます。
500万円住宅を販売している企業がいます。
もしも、皆さんの会社の横に、こんな企業が出店してきたら どうします?


■家賃より2〜3万円高くても、夢のマイホームを買った時代がありました。

家賃と同額ならば、買った時代がありました。

現在は家賃より2〜3万円安ければ、買って貰える時代です。


こんな時代に、建物売価40万円/坪、建物総額1,200万円、
土地建物で2,500万円の不動産を買える顧客は、限られています。


年収の高い顧客です。しかも、この顧客はハウスメーカーと競合になります。
ハウスメーカー相手に勝ち残れますか?


■では、どのようにすれば建物原価を下げれるでしょうか?

材料仕入を下げる事には限界があります。
30%も40%も仕入単価が下がるとは考えられません。

仕様を下げずに、建物原価を提げる方法があります。
労務賃にメスを入れるのです。


■「下請をこれ以上虐められない」って思っていませんか?

下請職人を苦しめてばかりでは、職人さんが居なくなってしまいます。
それでは工務店経営が成り立たなくなります。

職人さんの収入を上げて、且つ建物原価を下げる方法があります。


■真の建物合理化は職人さんとの共生にあります。

職人さんも工務店も利益が上がる!
しかも廉価での住宅販売が可能になる!


そうでなければ真の建物合理化とは言えません。


■建物合理化(1)では人工数について考えていきます。

40坪の家を建築する時に工期及び総人工数はどれだけ掛かりますか?
過去、この質問の人工数は殆どの工務店さんが答えられませんでした。

人工数なんて関係なくやってこられたからです。
それでも何とか弾き出して頂いた人工数が200人程度が一番多かったです。


40坪で200人工。坪当たり5人工。
工期は60日程度が一般的でした。


■弊社では40坪程度の建物であれば工期30日・人工数100人工で
出来ると考えております。


仮に出来たとしましょう。
出来る方法は後でお話いたします。o(^o^)o


30日=1ヶ月(1ヶ月の会社固定経費100万円と仮定し×1ヶ月=100万円)の経費に
100人工の手間賃(2万円×100人工=200万円)を足すと合計300万円になります。


一方、60日・人工数200人の場合は
60日=2ヶ月(1ヶ月の会社固定経費100万円と仮定し×2ヶ月=200万円)の経費に
200人工の手間賃(2万円×200人工=400万円)を足すと合計600万円になります。


如何ですか?300万円と600万円です。
難しく考えないで下さい。(^-^)v


■重要な事は工期が短くなると建物合理化が進む。
人工数が少なくなると建物合理化が進む。


今回は工期・人工数の事だけを理解して下さい。


建物合理化には工期が重要なんだ! 
建物合理化には人工数が重要なんだ!


明日からは補足で「人工数」について考えて行きましょう。(^-^)v


40話も待てないと、お急ぎ方は下記のアドレスから
お問合せ下さい。\(^o^)/  


建物合理化(コストダウン)に真剣に取り組み
人工数や工期短縮を達成されている工務店さんが沢山おられます。


全ての工務店さんがブログ記事の様な方ではありませんので
くれぐれも誤解が有りませんようにお願いいたします。<m(__)m>                       


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最後までお読み頂き有難う御座いました。

□春以降の受注計画は如何ですか?
□粗利益率30%以上取れてますか?
□住宅販売戦術で行き詰ってはいませんか?

無料個別相談を行なっております。
御社の販売戦術にお役立て下さい。
無料個別相談はこちら⇒ http://www.hr18.jp/contact/index.html

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不明な点や質問がある方はブログ内の「コメント」・「メッセージ」
若しくは、こちら http://www.hr18.jp/contact/index.html からどうぞ。

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<関連記事>



「建物合理化のススメ 」
http://ameblo.jp/miyazaki-hr/entry-11083756747.html


「ローコスト住宅論001」
http://ameblo.jp/miyazaki-hr/entry-11131105812.html


「ローコスト住宅って大丈夫?」
http://ameblo.jp/miyazaki-hr/entry-11084781043.html


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