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住宅販売に欠かせないものは
?建物合理化(建物原価18万円・工期30日・粗利益30%)
?不動産の商品化(売れる商品を明確に創る=顧客にとって分り易い事)
?住宅販売戦術(安心・信頼を売る。そして素人女性パートさんが売れる仕組みを社内に作る)
この3点のどれが欠けても住宅販売は成功しません。

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「商品って?」補足001

発行日:2/22


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■■「商品って?」補足001■■

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HRエイチアール宮崎です。



「商品って?」で鰻の話がありましたが、
提携先にコンサルティングする時には必ず話す内容です。



それ位、商品に対する認識が薄いんです。工務店さんは。
いい家を造る技術があるから、疎かになっているんだと思います。



「我社に任せて頂ければ何でも出来ます」ってなるんですね。
お寿司屋さんに時価って書いてあるネタがたまにあります。
私は怖くて頼めません。(゚ω゚;)。o○(ぇ!?)



価格を付けると見えて来る者もあります。
例えば40坪2,000万円の商品があるとします。



この2,000万円の建物商品を買うお客さんって?



自身の商圏でどんな人が買ってくれるのか?
大手ハウスメーカーと競合になる様なお客さんなのか?
職業は?年収は?家族構成は?年代は?自己資金は?・・・・・・等々
大手ハウスメーカーやライバル他社に負けない自信は?



いろいろ投げ掛けましたが如何でしたか?
全てOKならば現状のまま、2,000万円の商品をどんどん販売しましょうo(^o^)o



もしも少しでも不安があるのなら次の点を考えて行きましょう。



この後で出て来ます「顧客って?」と連動しますが、
御社の商圏にもいろんな方が住んでいます。



年収や家族構成、年代や現在の借入金の額、
当然考え方の違ういろんな方が住んでいます。



なのに2,000万円の家を買える人だけに絞り込むのは勿体ないですよね。
低価格の建物商品から高額の建物商品までのラインナップを用意しましょう。
弊社では販売価格400万円から3,000万円までの建物商品を
ラインナップしております。o(^o^)o



施工床面積で15坪から80坪までの建物商品を用意しています。
価格別と面積別のラインナップです。



基本は面積別のプラン集です。道路付きによって玄関位置が変わってきます。
弊社では300プラン用意してあります。



家族構成で大きさが変わってきます。要望も大切ですね。
大方のプランが決まれば仕様毎の坪単価を掛け算します。



弊社では最低3タイプ以上の仕様別ラインナップを準備しておきます。
話がややこしくなってますね。o(^o^)o




簡単に説明します。



?プランは300プランの中から選びます。300プランあれば殆どカバー出来ます。
例えば南道路の4LDK28坪とします。


?次に予算に応じて3タイプの仕様から、選んだ仕様の坪単価を決定したプランの
面積に掛け算。これで建物本体金額が出来上がりました。
例えば坪単価30万円として30万円×28坪=840万円


?土地代金・外部付帯工事費・その他諸費用を合計した総予算から
月々返済額が算出されます。
例えば土地代金400万円、外部付帯工事100万円、その他諸費用100万円
総合計1,440万円→月々返済40,000円/月(あくまでも仮定です)



図面は引きません。既に出来てます。

見積はしません。既に出来ています。

仕様は既に決まっております。

変更や要望に対する対応方法はオプション単価表で

瞬時に差額が出せます。

これが商品なんです。

お客さんの求めている総額や月々返済額を瞬時に出せる事が大切な要因です。

これが商品です。



まとめましょう。


(1)少しでも現状に不安を感じたなら商品化を考えましょう。


(2)面積別・道路方位別・デザイン別・コンセプト別・・・・等々のプラン集を準備。
   300タイプ程準備出来れば、殆どの要望はカバー出来ます。
   それ以上の要望の方はプラン集をアレンジしてあげれば済む事です。


(3)最低3タイプ以上の仕様別シリーズを作りましょう。
   選ぶ事により注文住宅になるんです。オプション単価表も使うと
   まさに注文住宅なんです。オリジナル仕様ですから。\(^o^)/


(4)外部付帯工事・諸費用に関しては概算の金額を事前に決めておきます。
   概算の金額です。経験値では20万円も違いは出ない筈です。   


(5)これらの計算式を一覧で見せれる書式を事前に用意しておけば完了です。



長くなって申し訳ありません。
次回はもっと短くなるように努めます。<m(__)m>


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最後までお読み頂き有難う御座いました。

□今期の受注計画は如何ですか?
□粗利益率30%以上取れてますか?
□住宅販売戦術で行き詰ってはいませんか?

無料個別相談を行なっております。
御社の販売戦術にお役立て下さい。
無料個別相談はこちら⇒ http://www.hr18.jp/contact/index.html

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不明な点や質問がある方は
こちら http://www.hr18.jp/contact/index.html からどうぞ。

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<関連記事>



「建物合理化のススメ 」
http://ameblo.jp/miyazaki-hr/entry-11083756747.html


「土地のコストダウンって本当に?」
http://secret.ameba.jp/miyazaki-hr/amemberentry-11089525601.html#main


「住宅ローン、本当の返済の目安は?」
http://ameblo.jp/miyazaki-hr/entry-11091507375.html


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