マーケティング

■■■「住宅販売虎の巻」■■■

住宅販売に欠かせないものは
?建物合理化(建物原価18万円・工期30日・粗利益30%)
?不動産の商品化(売れる商品を明確に創る=顧客にとって分り易い事)
?住宅販売戦術(安心・信頼を売る。そして素人女性パートさんが売れる仕組みを社内に作る)
この3点のどれが欠けても住宅販売は成功しません。


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貴方にとって住まいは資産?それとも死産?VOL.02

2012/01/27

このメルマガは住宅客の目線で書かれています。
しかも今回は主婦(勿論、女性)です。


女性・既婚・子供なし・身長163cm・体重47kg(鉛筆みたいな子です)
性格はちょっときつめです。内容が辛辣かもしれませんが
これも一般客の意見なので、敢えて修正せずそのまま掲載しました。
何卒、ご了承下さい。<m(__)m>


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■■貴方にとって住まいは資産?それとも死産?VOL.02■■

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前回の「貴方にとって住まいは資産?それとも死産?VOL.01」の
続きです。


■3:先にお話したように建物は毎年価値が下がって行きます。


メンテナンスがとっても大切です。ご自身で住むにしても、
賃貸で貸し出すにしても、35年ローンは変わりません。


返済の途中で住まいが無くなっては大変です。
少なくてもローン期間と同じだけの建物保証を行なっている
建設会社を選んで下さい。


保証も出来ない会社とは契約しないで下さい。
(保証もしない会社はきっと自信がないのでしょう!)


保証があっても全て無償ではありません。
有償のケースが必ず出てきます。


その費用も計画に入れておかないと、大変な事になります。
建物が古くなって価値が益々下がります。


すると高くも売れませんし、家賃も取れません。
それどころか買ってくれる人がいなかったり、
借りてくれる人がいなくなってしまいます。


メンテナンスを行なわない住まいは「罪産」になってしまいます。


「財産」として貴方に利益をもたらす為には、
メンテナンス費用を計画の中に入れて下さい。


その為にも、ご主人だけの返済計画が必要です。
メンテナンスの為にはシンプルな形が一番です。


複雑な形はメンテナンスが高く付きます。
初期の費用も高く、メンテナンスも高い建物は、やはり「罪産」です。


総2階建てで、間仕切りも少ないプランが良いでしょう。
但し、収納は忘れないで下さい。


少予算で建てる為にと、収納は削らないで下さい。
売るも、貸すも、収納量はポイントです。


■4:新築?中古?


中古住宅はお勧め出来ません。何故なら


a:保証がない事が多いからです。保証があればOKです。
(但し、保証内容確認の事!)


b:建てた建設会社が判らない事が多いからです。
信用できる建設会社か?購入後もメンテナンスをしてくれるのか?
結構、現状渡しって感じが多いんです。


c:建売会社の建物は要注意!
安かろう悪かろうの建物が多いです。建売会社は建築費や土地代、
広告費、金利等のリスクを抱えて事業展開をしています。

沢山の利益を乗せて販売しないとやっていけません。
高く売れない時代ですから仕入コストを下げます。

手の悪い職人を使うケースが多いです。
そんな中古はとても「財産」とは呼べない建物です。
このような建物が中古市場に沢山出ています。


d:品質が悪い
高度成長期に建てられた建物は、
物がない時代でしたから質より量の建物が多いんです。

最近の法律や制度はとても厳しくなっています。
この時代に建てられた建物は性能が良くなっています。
(但し、建てた建設会社重要!)

しかも、かなりローコストになってきています。
質の良いものが安い時代です。

予算がないから、新築を検討せずに中古を探す事は避けて下さい。
予算内でも新築の良い建物が必ずあります。
(勿論、例外もありますのでチェック要!)



■以上、「財産」と「罪産」の考え方についてお話して来ました。
まとめて見ましょう。


貴方の住まいを「財産」にする為の10か条。

01:「財産」とは、貴方に利益をもたらす住まいの事である。

02:「罪産」とは、貴方を破綻に導く住まいの事である。

03:「財産」とは、売却した時に利益を生む住まいの事である。

04:「罪産」とは、売却した時に借金が残る住まいの事である。

05:「財産」とは、万一の場合に賃貸で貸し出せ、
      利益をもたらす住まいの事である。

06:「罪産」とは、万一の場合に貸し出しも出来ず、
      返済に困って破綻に導く住まいの事である。

07:「財産」もメンテナンスを行なわないと「罪産」に変わってしまう。

08:信頼できる建設会社を探す事が「財産」作りの第一歩である。

09:所得合算で購入する様な無理のある計画は「罪産」の第一歩である。

10:中古住宅の価格に惑わされると「罪産」を持つ事になる恐れがある。



■住まいは一生物で売却する事はない・・・


勿論、人に貸すこともないと考えてきました。
毎月の返済も給料が上れば大丈夫だと考えられて来ました。


現実はローン破綻が凄く増えてきています。


その様にならない為にも、正しい知識や知恵を持たないと
対岸の火事では済まされなくなって来ています。


自分を守れるのは自分しかいません。
見栄を張らずに、自分流の「財産」と言う住まいを見つけて下さい。


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最後までお読み頂き有難う御座いました。

□春以降の受注計画は如何ですか?
□粗利益率30%以上取れてますか?
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創刊日:2011-11-14  
最終発行日:  
発行周期:週刊  
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