マーケティング

■■■「住宅販売虎の巻」■■■

住宅販売に欠かせないものは
?建物合理化(建物原価18万円・工期30日・粗利益30%)
?不動産の商品化(売れる商品を明確に創る=顧客にとって分り易い事)
?住宅販売戦術(安心・信頼を売る。そして素人女性パートさんが売れる仕組みを社内に作る)
この3点のどれが欠けても住宅販売は成功しません。


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適正な住宅価格って?

2012/01/18

このメルマガは住宅客の目線で書かれています。
しかも今回は主婦(勿論、女性)です。


女性・既婚・子供なし・身長163cm・体重47kg(鉛筆みたいな子です)
性格はちょっときつめです。内容が辛辣かもしれませんが
これも一般客の意見なので、敢えて修正せずそのまま掲載しました。
何卒、ご了承下さい。<m(__)m>


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■■適正な住宅価格って?■■

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■適正な価格って分りますか?


前にお話した工務店さんの坪単価表示だと35〜40万円?


ある本によると日本の住宅価格は2,700万円に対して
米国の住宅価格は144,000ドル、1ドル100円として1,440万円です。


2倍近く日本の住宅が高い事になります。


これって工務店が儲けすぎてる?
建材メーカーが儲けすぎてる?(これは少なくともあるかも?)


お近くの工務店さんて儲かっているように見えますか?
米国の2倍も取っていたら豪邸が持てますよねo(^o^)o


■この本では住宅に広さや仕様が分りませんので鵜呑みには出来ませんが
でも日本の住宅は高いようです。


以前にハワイに行った時に本屋さんで住宅のプラン集を買いました。
沢山の種類のプラン集が売られていて目安の価格も載っていたのですが
やっぱり安かったです。


■米国は2×4工法です。
日本は在来工法です。(工法の説明は省略しますがMホームは2×4工法でした)


以前工法の比較をした事があったのですがそれぞれ特徴があるももの
価格的に大きな差はありませんでした。


米国の家は大きいイメージがありますが、そうなると日本の家が小さくて尚、高い事に
なってしまいますので、面積は同等だと仮定すると日本に問題が在るように感じます。


■仮に50坪の家だとすると
日本の2,700万円は坪単価54万円(大手ハウスメーカー単価)です。


米国の1,440万円は坪単価29万円になります。


この数字って前にも出てきましたね?


ローコスト住宅の坪単価表示29万円が米国の坪単価と同じです。


テレビや映画で憧れていた米国の住まいが坪単価29万円で出来れば
米国と同じ水準になるって事ですね。


坪単価29万円で出来ないならば出来ない理由があるはずです。


■とは言え米国の家って知ってますか?


私達夫婦は毎年ハワイに1ヶ月ほどロングステイをします。


コンドミニアムに泊まりますがそんなに立派ではありません。
テレビや映画で見たものと実際の家は違うかもしれませんがo(^o^)o


■原因を考えると思いつくのが
職人の種類です。日本の職人さんの種類が多いのです。


左官屋さん・タイル屋さん・電気屋さん・設備屋さん・外壁屋さん・
板金屋さん・屋根屋さん・・・・・


工事職人の種類が多いと段取りの良し悪しが発生します。
下手をすると現場で待ちぼうけなんて事も発生します。


■以前、建物合理化は工期短縮しかないと申し上げましたが
現場での無駄が多くて工務店さんも儲からずにお客さんは米国よりも2倍も
高い家を買わされている可能性があります。


誰も得をしていないのです。
現場でロスや無駄という形でお金が消えていっているのです。


■現場のロス・無駄を省き、工期短縮を達成し、
本当の建物合理化に取り組んでいる工務店ならば
29万円の坪単価で米国並みの家を提供できる事になります。


これが本来あるべき適正価格だと思います。


そこに達していない工務店さんの言い訳が想像できますが無視しましょう。


私達が求める工務店さんは言い訳を並べる人ではなく
建物合理化を真剣に取り組み
米国並みの適正価格で建ててくれる筈です。



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最後までお読み頂き有難う御座いました。

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創刊日:2011-11-14  
最終発行日:  
発行周期:週刊  
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