マーケティング

■■■「住宅販売虎の巻」■■■

住宅販売に欠かせないものは
?建物合理化(建物原価18万円・工期30日・粗利益30%)
?不動産の商品化(売れる商品を明確に創る=顧客にとって分り易い事)
?住宅販売戦術(安心・信頼を売る。そして素人女性パートさんが売れる仕組みを社内に作る)
この3点のどれが欠けても住宅販売は成功しません。


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月々返済とガソリン代の話

2012/01/12


このメルマガは住宅客の目線で書かれています。
しかも今回は主婦(勿論、女性)です。


女性・既婚・子供なし・身長163cm・体重47kg(鉛筆みたいな子です)
性格はちょっときつめです。内容が辛辣かもしれませんが
これも一般客の意見なので、敢えて修正せずそのまま掲載しました。
何卒、ご了承下さい。<m(__)m>


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■■月々返済とガソリン代の話■■

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■私達が住宅を決める時に間違ってはいけないのが
イニシャルコストとランニングコストです。


最初に要るお金と後から維持する為にかかるお金です。
総予算が沢山ある方は、好きな物件を選べますが
普通はそうは行きませんねo(^o^)o


■予算が厳しいので希望の建物が難しい?
或いは希望のエリアの土地が難しい?


家族の通勤や通学の問題や周りの環境なども考えると
希望はあるけれど全てを賄えない。そんな感じですかね。o(^o^)o


■結局、何かを我慢しなくてはなりません。
家の広さか、それとも仕様?


希望のエリアの小さめの土地か郊外の大きめの土地か?
優先順位ですね。


■私なら土地を優先します。
以前にお話しました「高く売れる家を建てよう!」を
覚えていますか?12/23配信分です。


高くは売れないので、売りやすい家を建てる事が重要です。
どんなに立派な家も他人には価値が伝わらないかも知れません。

土地の評価の方が下がりにくく、
いい土地は何年経ってもいい土地です。


■それでも建物に拘りたい方もいると思います。
それも選択肢ですから決して間違いではありません。


好きか? 嫌いか? 簡単な基準ですo(^o^)o
建物を優先して土地を我慢した場合を考えていきましょう。


■市街地を諦めて郊外の土地をもとめたとします。
仮に会社まで30分多めにかかるとして、距離で20kmとしましょう。


燃費10kmとすると片道2?、往復で4?のガソリンが必要です。
オイルやその他の消耗品は無視をしても毎日600円程度ガソリン代が
多くかかります。


毎月だと15,000円程の出費です。
この金額は500万円の月々返済額位と同額です。


■土地の値段が500万円以下の差しかなくて郊外の土地を選んだならば
月々出て行く金額は同じで、売りにくい物件を抱えた事になります。
ちょっと辛いですね。


■土地の値段が800万円違っていた場合は
800万円の月々返済額が2..4万円ですから、ガソリン代1.5万円の差額
9千円分だけ毎月安くなっています。9千円・・・・・微妙ですね。


土地の値段が1,000万円違っていた場合は
1,000万円の月々返済額が3万円ですから、ガソリン代1.5万円の差額


1.5万円分だけ毎月安くなっています。1.5万円・・・・
ここまでくればメリット感じますね。


でも土地で1,000万円も違うって事は
片道30分ではないかもしれませんね。


もしも片道1時間ならばガソリン代と相殺してしまいます。
分りませんね。地域にもよりますからo(^o^)o


■1.5万円安いのは嬉しいけど、
万一の場合に売れ難い物件を抱えた事を考えると・・・・


毎日片道30分、往復1時間を交通事故リスクと考えるか?
仕事とプライベートのスイッチ切り替え時間と考えるか?


やっぱり私ならば小さな家、
或いは仕様は下がっても安い家を建てると思います。


土地を優先に考えますね。


万が一って言葉は簡単に言えますが、
本当に万が一にならない自信が持てないので・・・



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最後までお読み頂き有難う御座いました。

□春以降の受注計画は如何ですか?
□粗利益率30%以上取れてますか?
□住宅販売戦術で行き詰ってはいませんか?

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