マーケティング

■■■「住宅販売虎の巻」■■■

住宅販売に欠かせないものは
?建物合理化(建物原価18万円・工期30日・粗利益30%)
?不動産の商品化(売れる商品を明確に創る=顧客にとって分り易い事)
?住宅販売戦術(安心・信頼を売る。そして素人女性パートさんが売れる仕組みを社内に作る)
この3点のどれが欠けても住宅販売は成功しません。


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■■■「住宅販売虎の巻」特別編9■■■

2011/12/10

このメルマガは住宅客の目線で書かれています。

しかも今回は主婦(勿論、女性)です。



女性・既婚・子供なし・身長163cm・体重47kg(鉛筆みたいな子です)

性格はちょっときつめです。ブログの内容が辛辣かもしれませんが



これも一般客の意見なので、敢えて修正せずそのまま掲載しました。

何卒、ご了承下さい。<m(__)m>




■■貴方の家って高く売れますか?■■



■結論!高く売れません。
残念ながら建物の中古は築年数で殆どが決まってしまいます。
高くなる可能性は土地の値上がり分だけです。



■詳しく考えて行きましょう。
貴方が売主だったらどうですか?
少しでも高く売りたいですよねo(^o^)o
買主は少しでも安く買いたいはずです。
適正価格を挟んで、双方に価格差が生じます。




■条件が同じになる様に隣同士の家が売りに出ていたとします。
土地に関する条件は全く同じとして、問題は建物だけです。



建物面積はどちらも40坪とします。
築年数も同じ10年です。(残価50%と仮定します)




■A物件は建物が1,000万円で建てたものを、築年数を考えて
500万円で売りに出しています。




B物件は建物が2,000万円で建てたものを、築年数を考えて
1,000万円で売りに出しています。



■3点考えられます。
1点目。10年間でA物件は500万円の償却です。月々4万円です。
B物件は1,000万円の償却です。月々8万円です。



毎月4万円づつB別件の方が沢山償却しています。
明らかにB物件が目減りしている事が分ります。



■2点目。土地は余程の事が無ければ欠陥商品とは言われません。
現に10年間建物建っているので地盤沈下などの問題も無いようです。
やはら建物の問題です。建物の欠陥は分りません。


それに10年も経った建物の価値を経理上とか法律上ではなく、
500万円か1,000万円かで判断されてしまいます。



■B物件は新築時2,000万円もかけたのですから
同じ40坪の建物でも何かの仕様が違ったり、


拘りがあって高くなった筈です。
その仕様や拘りが中古を買いたい方にはまれば良いのですが・・・・・



好みや拘りって、なかなか当てはまりません。
無駄の多い売価1,000万円の家に判断されます。
無駄の少ない売価500万円の家と比べられます。




■3点目。買主は何故、新築ではなくて中古を探しているのか?
重要なポイントです。答えは明快です。中古が安いからです。
或いは安いと思っているからです。




初めから予算の少ない方が中古物件を探しています。
予算が十分にある方は新築で思うように建てたいと考えますよねo(^o^)o



■どれだけ高く売れるかではなくて、

如何に売れ易くしておくかが重要なのです。




立派(高額)な拘りの建物も高く売れるとは限りません。

拘れば、拘るほど売れにくくなる恐れがあります。




でも土地は違います。

人気があったエリアが不人気のエリアに?

考えられますが、その時は建物の価格も、もっと下がるでしょう。



将来性を見越したエリア(地域)を選ぶ必要はあります。

道路で大きく変わりますので、行政の都市計画位は調べたいですね。




私の言いたい事は伝わったでしょうか?

結論は




建物も重要だけど、土地選びの方がもっと重要ってこと。



住まいも大切だけど、家族との人生がもっとも大切だってこと。\(^o^)/



人生って何があるか分りません。
こんな筈ではなかったって事は十分に考えられます。



万が一の為にも、住まい作りで自分だけの好みや拘りばかりの家で
万が一の時に売れなくて困らないようにしたいものです。



万が一の時って、お金で困ったり、時間的余裕が無くて困ったりするものです。
気をつけたいですねo(^o^)o




メルマガ以外で色々と情報発信しています。


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正式なスタートは12月中旬予定です。
ご迷惑をお掛けして申し訳ありません。
宜しくお願いいたします。




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創刊日:2011-11-14  
最終発行日:  
発行周期:週刊  
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