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  ☆☆ 不動産投資家のための節税塾 ☆☆      2006年10月11日 

    【節税塾】 創刊号  <http://globiz.princess.cc/>
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┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃ ■キャッシュフローを見直す     ┃
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━


キャッシュフローは次の算式で計算できます
(不動産業を前提にしており、未集金・未払金等は考慮していません)


「家賃収入」−「経費」+「減価償却費」−「返済元金」−「税金」
(算式の意味がわからないという方は下記アドレスから確認して下さい)


この算式の中でも事後的な対応で明確にキャッシュフローに違いが出てくるのが、「返済元金」の部分です。


借入の返済期間を変更することで、キャッシュフローは大きく改善されます。

例えば、元利均等返済で1億円の融資を15年で返す場合には、
年間の返済額は元金だけで、666万円にもなります。

これを20年に変更することで返済額は年間500万円ですから、
借入期間が長いほど1年毎の支払額は少なくなり、
キャッシュフローは良くなるということです。

ただし、当然これにはまだ金利の負担があるので、
金利も合わせた総返済額は期間が長くなるほどに多いということにはなります。

そこで、利息の支払いが多くなるくらいなら、
返済期間を短くして負担を減らそうという考えもあるのですが、
ある程度余裕をもったキャッシュフローで余剰資金を作っておかないと
非常にリスクの高い不動産経営になると言わざるを得ません。

不動産投資に限って言えば、
返済期間を変更することによって生じる金利負担増は
その期間内で安定して資金が回せるのであれば、全く問題ありません

なんとか早く返してしまいたいという気持ちもわかりますが
ある程度余裕を持ってキャッシュフローを考えることは非常に大切なことです

返済期間を長期に切り替えたことによって、
毎年の支払額は少なくなっているので、そこには余剰資金が生まれます。
そこで、この毎月の余剰資金をプールしておいて、
返済資金が不足するような万が一の場合に備えておくのです。
不動産経営をする上ではこの考え方は必ず必要なことです。

また、ある程度資金が蓄積されてきたからと言って、
全額繰上げ返済に回される方がおられますが、これも非常に危険な考えです。

繰上げ返済によって借入自体がほぼ完済されるということであれば、
あまり問題はありませんが、まだ数千万円単位で残っているのであれば、
入金が不足した時点で返済不能になるわけです。

長期的に総額で見ると損をしているように思えても、
不動産投資はその長期間で安定したキャッシュを残していくことに、
第一義的な目的があるので、返済を急ぐあまり手元資金が不足して、
外壁塗装をやり直したらお金がなくなったというようなことのないように。

総返済期間内でキャッシュが不足することがなければ問題はないことなのです

借入返済後期になって税金の負担に耐え切れず、
納税のために借入をするということもあるのですから。




  

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