賃貸経営をしている大家さん、これからマンション経営を計画されている土地オーナーや投資家向けにわかりやすく賃貸ビジネスのあらゆる問題を解説します。土地活用・資産運用の最新ニュースも掲載。毎週火・金発行。

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■■□■■  　　賃貸ビジネスに役立つ「大家さん読本」　2006.9.26　 No.516
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         　　　　　　　   　毎週火・金曜日発行
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 【 目次 】　
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◆【賃貸ビジネスを考える】… 固定資産税の負担に、ほとほと疲れ
◆【賃貸NEWS】
◆【セミナー・イベント情報】
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◆【賃貸ビジネスを考える】… 固定資産税の負担に、ほとほと疲れ
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　　　　税の負担と家賃収入を天びんにかけ、アパート建設に踏み切る　　
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　　賃貸経営の相談を受けていた知人のＡさんがＤ社とアレよアレよという間
　に契約を終え、来春２月の竣工を目指して工事に入りました。

　　賃貸経営を検討し始めたきっかけは、田んぼで取れる米はしれている、そ
　れに反し所有しているだけでかかってくる固定資産税の負担には、ほとほと
　疲れきった。第一、歳もとり一人息子が仕事の関係で家を出たので米を作る
　作業がきつく、米作の収入と税の負担を天びんにかけると間尺が合わないこ
　となどをトータルに判断して、アパート建設に踏み切った次第。

　　所有する土地（田んぼ）およそ６００平方メートルを更地にする費用は自
　前で調達して、２階建て１２戸の建設費の大半はローン。

　　Ａさんが田んぼをつぶしてアパートを建てる決心をしたのは、当初１０年
　間の借上保証で安定した家賃が見込めること。周囲の徒歩でおよそ１５分圏
　内に建つアパートの入居率が高い（ほぼ満室）ので、新たにアパートを建て
　ても経営は十分に成り立ち、毎月の家賃が期待できることが大きな理由です。
　とくに家賃保証には安心しきっています。

　　それと６０代後半に入りそろそろ相続も頭にチラホラめぐっていますから、
　土地活用のスタイルとしてはベストな選択を思わせます。

　　田んぼで米を作る手間が大変、毎年の固定資産税の負担がきつい、そこで
　賃貸経営することで毎月家賃が入ってくる、相続対策にもなる、しかも借り
　上げで少なくとも１０年間は家賃が保証されている等々、いいことずくめの
　ようです。

　　ところが漠として（筆者が）感じる不安は、まず一つが偶然なんでしょう
　が、歩いて５分ほどのところに、Ｓハウスの高級アパートとＮ社のアパート
　がほぼ同時に着工、完成は当然来春に合わせているので、徒歩５分圏内に３
　棟の新築物件、全戸で約４５戸が登場することになり、いきなり募集競争に
　さらされること。

　　第二に１０年の保証期間が過ぎると、どうなるかということ。第三に周辺
　の土地所有者が先行した賃貸住宅経営をつぶさに見て、軌道に乗っているの
　を確認すれば、新たに経営参画してくることが予想され、今後地域における
　競争が一段と厳しくなる、といったことなどです。

　　ほかにも負の要素を指摘するとまだいくつかあるのですが、ビジネスには
　常にリスクが付きものと捉えるならば、何もかも満点で始められるものはな
　いのかもしれません。



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■ レポート「変革期の高齢者住宅事業」を発表　長谷工総合研究所
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■ 京阪地下鉄利用者の満足度トップは京都市営地下鉄東西線　ネクスト
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■ 「老後の住まい」調査、男性は平屋派、女性はマンション派　住環境研究所
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