アパート経営で成功する人・失敗する人

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　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　2012.5.21　　 vol.00465
 
 
 
おはようございます！
 

空室対策コンサルタントの　竹末　治生です。
 

いつもメールニュースの講読ありがとうございます。
 

竹末は頑張ってメルマガを書いてます。 
 
 
応援よろしくお願いいたします。
 
 
 
 
一昨日１９日（土）は
福岡市（博多駅）でゲスト講師として
空室対策セミナーをやりました。
 

このメルマガで呼びかけた所為か
７〜８人ほど読者の方が参加していたようです。
 

参加された読者の方、
どうもありがとうございました。
 

講演前のあいさつで
 
日本の３大美人は、
秋田・京都・博多美人といわれています。
 
博多は美人が多いから
 
来るのが楽しみだと言ったら
 

一番前の席にいる６０代ぐらいのご婦人が
二ッコリと微笑んでいたようです。（笑）
 

セミナーの様子はこちら
http://ameblo.jp/seru2093/entry-11255065203.html 
 
 
 
 
さて・・・
 

先日、研修生の方からご相談がありました。
 

ご自分の戸建ての借家と自宅を
売却したいのだが、うまく売る方法はないものか？
という相談を受けました。
 

不動産投資の出口戦略は「売却」という
選択肢が多いのではないかと思います。
 

要は、「できるだけ高く売りたいってことだな？」
と思いましたので
 
私が出した回答はこうです。
 

「まず最初にやることは・・・」
 
「借家に住んでいる入居者に売りなさい。」
 
と答えました。
 

不動産の投資家に売却したって
利回りがどうのこうのってうるさいこと
いって値切られるのが落ちでしょ。
 

「できれば希望価格で」、なんて無理ですよ。
 

だったら、中古戸建て住宅として
一般ユーザーに売った方が高く売れるじゃん。
 

しかも、そこに住んでいる人で
その地域から離れられない人でしょ。
 

きっと、その借家も気に入っているに違いないですよ。
 

それに利回りがどうのこうのって言う人じゃないから
大きく値引きすることもない。
 
 
 

また、もう一つの方法も教えました。
 

「借家を中心とした半径５００メートル
　の範囲の賃貸や分譲にチラシを作って撒きなさい。」
 
不動産のルールというか、鉄則として
「近くから攻めろ」ということなんですよ。
 

これ、不動産の業界の常識です。
 

私がいつも言っている「灯台下暗し」で
 
お客は【す ぐ 近 く に 存 在 す る】
んですよ。
 

コレを知っていたら、全ての問題は解決します。
 

で、、、これだけではありません。
 

この不動産の鉄則を上手く利用して
 
他にもいい方法があるんですよ。
 

たとえば、マンション１棟の場合ですが
 

まず、自分で管理組合を作って
 
投資物件のビルやマンションを
それぞれの部屋ごと登記区分して
一つずつそこに住んでいる入居者に売却してしまうんです。
 

売れ残りがある場合、それは自分の所有として残し
時間をかけて売ってもいいじゃないですか。
 

小さくした方が売れやすいですし
投資物件として一括で売るより
住宅希望者に売る方が高く売れます。
 

何度も言いますが
投資家に収益物件を売る場合、
どうしても利回り等で買い叩かれます。
 

それを避けるためにこういった売却方法を取るのです。

 
これ、昔、ある７０代の投資家の人に
教えてもらったことです。


当時、「すげー発想だなーあぁぁ」と思いましたね。
 
 
 
最後までお読みいただきありがとうございます。
 
 
 
それでは
また、メールしますね。
 
 
 
 
 
 
 

　　           竹末　
 
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空室で困っているオーナーの賃貸住宅（眠っている不動産）
を蘇生させ、有効活用し、満室経営を実現させることにより
賃貸住宅の活性化を目指します。
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【講師経験歴８年：竹末治生のプロフィール】
1952年生れ　広島県出身　賃貸経営コンサルタント（空室対策コンサルタント）
/一級建築士・宅地建物取引主任者/有限会社セル企画コンサルタント　一級建築
士事務所　代表取締役　/空室対策研究会主宰　・広島(中国地域）大家の会代
表/中国電力・九州電力・四国電力社員研修講師
中国電力オーナーズクラブアドバイザー
まぐまぐ公認『殿堂入り』メールマガジン「アパート経営で成功する人・失敗す
る人」　総読者数8000名　
全国大学卒業設計日本建築学会賞受賞・大学卒業後、建築会社、建築設計事務
所を経て,大和ハウス工業株式会社にて企画営業コンサルティング業務に従事。
19年間に245棟1,149戸、合計100億以上の賃貸アパート、マンションの企画販
売をし、トップセールスとなる。全国でも希少なアパート、マンション経営専
門の空室対策の専門家。全国の大家さんをサポートし成功事例、失敗事例を検
証。マーケティングの応用による空室対策実践には定評がある。現在は、空室
で困っている大家さんを支援するため、セミナー、相談会、執筆、メールマガ
ジン、など全国で日々幅広い活動をしている。８年間の講演会を受講した
大家さんは全国で延べ4800人を超える超人気セミナー。
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